今年四十不惑的付景軍，從事爛尾樓鑒定工作已經17年了。

在這漫長的17年里，他見到過形形色色的爛尾樓。所謂爛尾樓，即已辦理用地、規劃手續，但項目開工后，因開發商無力繼續投資建設，或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。

爛尾的，一般是高樓。封頂的、沒封頂的;墻面斑駁脫落嚴重的、損毀輕微容易整修的，諸如此類種種。

時至今日，爛尾樓再險象環生，付景軍早已見怪不怪了。令付景軍難受的，是他前去鑒定時，碰到的住進爛尾樓里的人。他們看起來局促而又不安。

當有人知道付景軍的來意后，他們原本迷茫的眼神分明有了光彩。直面他們希冀的目光，付景軍覺得自己責任重大。因為付景軍和同事們只要出現，就意味著：這個樓或不再毫無生機，而將迎來復活的機會。

請付景軍前來進行鑒定的，往往是接盤爛尾樓的開發商們。他們需要付景軍們給出專業的報告測評，比如爛尾樓的主體結構如何、損毀輕重程度等等。

所幸的是，付景軍經手的爛尾樓，大多位于省會城市，也是接盤者大浪淘沙后的結果。這些樓盤大多問題不大，只要通過了專業鑒定，一些樓盤翻新后就能繼續使用。

通常在這個時候，付景軍會暗暗松口氣：那些住進爛尾樓里的人，終于有盼頭了。

但付景軍管不了的，是那些沒有人接盤的爛尾樓，以及被困在爛尾樓里的那些人。

困于圍城

所有爛尾樓身后，都有一段辛酸的故事。

一個多月前，銀河時代樓盤開發者——南陽鑫東海置業，就開始“連環call”業主們交房子的尾款。他們的房子分散在銀河時代的四棟商住樓里。

來源：當事人提供

8月12日，置業顧問突然發來一則短信。短信大概意思是，業主們需在8月15日前，到銀河時代廣場售樓處繳清尾款。只要逾期，就得支付一定數額利息。如果一直不交房，購房合同不僅會作廢，房子也將另行出售。

字里行間全是冷冰冰的語氣，沒有一點商量的余地。

這不是業主們第一次“被動”交錢了。早在2018年，在鑫東海置業的要求下，已交了首付款的業主們，又一次繳納了全部房款的60%。有的業主還聽從公司的“建議”，剩下尾款向公司辦理內部按揭，業主們每個月還鑫東海置業一部分錢。

算上此次在內，已是資金鏈斷裂的鑫東海置業第N次讓業主們交錢了。這一次，業主們的反對和質疑聲，前所未有地大：五證不全、未經過標準驗收、不能辦正規的按揭、不解決問題反而不停地要錢。這樣的房子，能交錢嗎?

但現實容不得業主們思考，重拳立刻向他們打來。8月12、13日，鑫東海置業在《南陽晚報》上連續兩天，掛出了所謂逾期交房業主的姓名。

原本說支付2萬-3萬的利息，也很快飆升至10多萬。

替鑫東海置業收錢的，是一個叫唐磊的人。從表面上來看，他是銀河時代的售樓部經理。實際上，他還是一家叫做小管家文化傳媒公司的法人代表。

業主們告訴，在南陽，小管家就是一家要賬公司。

戰戰兢兢之下，有的業主向鑫東海置業支付了違約金，少則1萬多，多則10多萬。在業主們的聲討中，鑫東海置業悄悄地將利息的說法改成了違約金。

魔幻現實面前，置身其中的業主們，經歷著相似的悲歡。

9月14日，王慶不得不趕在開發商限定的時間內，將40萬元的尾款全部繳清了。前前后后加在一起，一共掏了100來萬。他害怕，如果超過開發商規定的最后交房期限，他也得向其他業主一樣，額外支付10多萬元的利息。

置業顧問對王慶說，他是最后一批。壓力山大之下，王慶都沒弄清他是不是最后一批，就妥協了。即便這房子沒有五證、不能網簽，且早已停工。

因為王慶已經沒有精力掙扎了。一頭是疫情過后，好不容易活過來的生意;另一頭是新房裝修的各種瑣事。

雖然種種跡象都表明，此時裝修房子不合適，但為了買下這套房子，王慶花光了畢生積蓄。“一年三萬的房租，負擔不起了，只能裝修了住下。”王慶無奈地表示。

宋陽則是欲哭無淚。上有老下有小，他根本拿不出幾十萬的尾款，更別提數額不少的違約金了。

作為南陽本地人，宋陽是在2015年看中了銀河時代商住樓里的一套三居室。在置業顧問的話術中，這樓盤五證齊全，有配套好的優質小學、綠化、停車位等，完全符合宋陽對家的想象。

但誰也沒想到，宋陽5年前滿心歡喜買下的房子，變成了以前在新聞中才能看到的爛尾樓。他不得不繼續漂泊在外，打工掙錢。

宋陽告訴市界，盡管他捱住壓力，逾期了也不去交尾款和違約金。但他也很害怕：房子會不會也被開發商掛在網上出售?

范兵就有這樣的遭遇。他沒有按照規定的時間去銀河時代售樓處繳清尾款，于是，他的房子被鑫東海置業掛在了某中介網站上。范兵還是從熟人口中得知，他的房子被“示眾”在網上。

又急又氣之下，范兵聯系了房產中介。房產中介告訴范兵，這套房子已經有買家下了1萬的定金。

慶幸的是，當范兵告訴房產中介，這個房子他已交了七成多(首付和全款的60%)的錢后，房產中介幫他聯系了買家。最終，買家放手了。雖然范兵暫時保住了房子，“但不知道接下來怎么辦”。

以上僅僅是銀河時代樓盤問題的冰山一角。實際上，銀河時代樓盤不僅五證不全，甚至連土地出讓金都沒繳納。

銀河時代除了四棟商住兩用樓之外，還有一棟公寓，僅僅在今年5月12日繳納了土地出讓金。而這棟公寓已經建好五年了。

針對以上情況，南陽本地媒體找到了銀河時代售樓部經理唐磊。唐磊回應稱，這個樓盤問題很多，政府都知道。購房協議是在沒有五證的情況下簽訂的，他們之前簽的合同是違法的。

五證不全蓋起的樓，最后卻是購房者來買單，究竟是誰之過?

市界了解到，銀河時代只是南陽2014年統計的302個問題樓盤中的一個。6年過去了，與銀河時代一樣問題重重的，還有美麗之都、南陽藏瓏、南陽麒麟公館等諸多樓盤。

五證不全

一些中小開發商，往往在沒有五證的情況下匆忙開售樓盤，薄弱的資金鏈不僅為將來埋下隱患，更讓業主們處于水深火熱之中。

家在山東的陳飛，2019年起就與小區里的業主們嘗試自救。給小區除雜草、鋪草坪、通水管、建太陽能發電等等，他們干了原本開發商該干的事。整修一番后，他們搬進了2014年就停工、爛尾很多年的“家”。

這是山東濟寧一個叫華任尚府的二期樓盤，樓盤的開發商是山東華任置業有限公司。除了給小區做基礎設施建設外，該樓盤的100多戶業主，還在為更重要的事情焦頭爛額。他們的訴求與銀河時代的業主大同小異：房子能合法合規、五證齊全、經過政府驗收、能辦理正規的按揭。

源頭始于7年前。2013年，華任尚府二期主體結構基本施工完成后，售樓處就開始了預售。置業顧問信誓旦旦地告訴業主們：“現在交完錢，開完收據，明天統一簽訂合同，2014年交房。”

現場樓盤銷售異常火爆。購房心切的業主們在看了宣傳內容、施工速度過后，“都沒想過、也不懂要查看開發商的五證”，就交了10萬、30萬、50萬不等甚至全額的房款。

簽訂房屋認購合同時，他們還不知道，煎熬的日子才剛剛開始。

在2013、2014年兩年的時間里，業主們多次到售樓處要求簽訂合同，但置業顧問都以各種理由，推遲合同簽訂的時間。

2014年，華任尚府突然停工。2015年，噩耗傳來，山東華任置業有限公司、山東濟寧華任置業公司這兩家公司的法人代表以及實際控制人劉勇涉嫌違法，并受到法律制裁。而后，華任置業資金鏈斷裂，華任尚府成為濟寧金宇路邊的一處“爛尾樓”。

當年12月，北京永安信和投資管理中心(分別是以上兩家公司的控股股東、最大債權人)公告稱，全面接管兩公司的各項開發建設工作。其中包括盤點在建工程缺項、完善項目建設所需手續等，最終達到清償債務、業主上房安居的目的。

經過多年艱難交涉，2018年3月，尚府一期業主終于上房成功。而華任尚府二期，在開發手續不齊全、開發商存在大量債務糾紛的情況下，于當年10月被法院查封。

華任

在二期業主奔走交涉下，2020年5月，濟寧任城區人民法院駁回查封華任尚府的裁定。

事情似乎迎來了轉機。但自此以后，華任尚府二期向前推進的消息，再一次杳無音信。

陳飛告訴市界，他們這些業主中的大多數來自農村，首付很多都是借的。因為遲遲交不上房，很多人一邊租房，一邊打工掙錢還債。有的業主不得不讓孩子回農村老家上學，有的業主要結婚實在等不下去了，就在小區門口張貼個喜字，代表就是新房。而有的業主，因買房家庭破裂，走到妻離子散的地步。

如今，僅有一張認購書、一張收據單的陳飛，迷茫地站在密布的荊棘里追問：“我們交的錢怎么辦?誰能來承認我們交的房款?”

實際上，鉆購房者“不懂買房需看五證”以及“沒有買房經驗”空子的樓盤，不在少數。

2018年4月，湖北孝感人王強買下了龍騰福城的一套三居室。這個樓盤位于孝感市孝南區孝武大道，主打的噱頭正是“毗鄰武漢”，樓盤開發者為湖北融熙房地產發展有限公司。

在王強的計劃里，這個房子原本是用來當作婚房的。但如今，將近三年了，他兩歲的孩子都能打醬油了，王強一家還沒住進這個房子。

置業顧問當初同樣承諾滿滿：龍騰福城五證齊全、環境優美，十一前后辦證及后續貸款。

但沒過多久，該樓盤老板祝輝便鋃鐺入獄。

“沒有五證、沒有網簽、沒有交房、沒有綠化、沒有停車場、不能貸款。”王強對市界描述著龍騰福城的現狀。

疫情影響下，迫于經濟壓力，有業主也搬進了這座“被人遺忘”的爛尾樓里。但王強即便每年要花不小數額的錢來租房，也不敢搬進去。“未來不知道是別的老板接盤，還是會被抵押，住進去沒有安全感。”

當前，三四線城市五證不全的樓盤尤其多。如前文提到的南陽302個問題樓盤中，有近七成的項目五證不全。

接盤之難

在中國不算太長的商品房歷史上，大多數人第一次聽到“爛尾樓”，大都與海南有關。

1992年，海南房地產泡沫破裂，一棟棟斑駁的爛尾樓，成為一個年代的印記。根據統計，當時海南的六百多棟爛尾樓，占全國空置商品房的十分之一，大約用了十年時間才被完全消化。

數十年過去了，目前爛尾樓大多存在于我國的三四線城市。

在房價一路高歌的歲月里，樓盤開發者占據著絕對的主導地位。尤其是2015年以來，在棚改貨幣化推進下，三四線城市樓市連續幾年走勢兇猛。

山西晉城曾有一個樓盤，五證不全就進行預售，現場一度人滿為患。有記者曾拋出問題：假如我定了房子，現在不交首付會有什么問題?置業顧問強勢回答：三天之內不交，我們就給別人了。現在客戶就是多，我們就是刷客戶呢。

“刷客戶”，還是“耍客戶”?答案無從得知。但是，當初站得有多高，后來跌下就有多痛。

2018年以來，為了防范金融風險，中央深化貫徹執行“房住不炒”，棚改政策收緊。同時，房地產逐漸告別高利潤、高增速時代。這無疑考驗著開發商的管理能力、資金儲備能力、市場風險評估能力以及統籌運營能力。

一招不慎，滿盤皆輸。

在房價上漲預期疲軟下，中小開發商資金鏈斷裂、樓盤停建等現象，成為三四線城市面臨的棘手難題。爛尾樓不僅浪費土地資源、破壞城市形象，還會打擊購房者的熱情，是阻礙城市發展的重要因素之一。

大城市的爛尾樓，因較高的地價和投資回報，通常能讓開發商緩過一口氣后繼續跟進，一般也能吸引來其他開發商接盤。但小城市的爛尾樓復活，就極為艱難。

首先，爛尾樓往往伴隨著很多的債務問題、產權糾紛等情況，少有投資商敢冒大風險去投資糾紛很大的項目。

其次，方案再調整難度大。

再次，需要與已經購房業主的溝通、與政府規劃部門的溝通，以及加固改造成本的投入、重樹品牌的營銷投入等工作。這些工作的推進，比新建項目的難度要大得多。

對于購房者來說，防患于未然，是目前的最優選擇。

北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌告訴市界，購房者在買房前應多做盡調，可以找律師陪同。最簡單的是沒有五證不能買。買后如果有問題，可通過訴訟維權，勝訴幾率大。不過，“即便勝訴了，如果開發商沒錢了也沒辦法”。

有人認為，這是商品房預售制惹的“禍”。

從開發商角度來看，商品房預售制能夠提高資金的循環、降低成本。但從購房者角度來看，預售產品質量狀況看不見，交房進展存在不確定性，購房者只能根據品牌開發商來做決定。但一些實力較弱的開發商未必能夠達到承諾，甚至一些著名的開發商也會出現爆雷，比如市界此前寫過的《在北京，泰禾挖了一個70億的大坑》。

爛尾樓現象也引起一些地方政府的注意。今年以來，海南、福建、廣西等多地出臺了關于商品房預售制的文件。海南開始試行針對新出讓土地取消預售制;福建9月16日公布了《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》，以減少和避免“爛尾樓”的發生。

但相關政策如何落地，能否全面鋪開，還需時間和市場的驗證。而被困在爛尾樓里的人，仍在期望中掙扎著。

也有人在絕望中盼到了希望。因險象環生的爛尾情況，昆明別樣幸福城曾經“火爆”一時。被各路人馬曝光之后，8月28日，昆明別樣幸福城終于迎來續建的消息，預計2021年10月底竣工。

提到這個消息，銀河時代的業主宋陽很是羨慕，他太希望他們的樓盤能上熱搜了。

“怎么樣才能像昆明別樣幸福城一樣引起外界關注?”他追問。

市界

(文中付景軍、王慶、宋陽、范兵、陳飛、王強為化名)

關鍵詞： 爛尾樓