“市場瞬息萬變，唯有變化才是不變的真理。”新城控股董事長王曉松在公司2021年度業(yè)績會上直言，對企業(yè)來說迎接市場的挑戰(zhàn)是必然的，2022年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍面臨一定的不確定性，過去基于高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已不再適用。新城控股正視行業(yè)新格局，以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進(jìn)，堅持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運(yùn)營，不斷“降占用、增資本”。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略走過十余個年頭，新城控股在行業(yè)逆周期下構(gòu)筑起穩(wěn)健的護(hù)城河。2021年其營業(yè)收入1682.32億元，歸母凈利潤126億元;商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)86.39億元，同比增長51%。與此同時，新城控股積極響應(yīng)“三道紅線”政策，2021年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔，以實際行動回應(yīng)市場關(guān)切。

業(yè)績增長兌現(xiàn)有力

在行業(yè)整體承壓的大背景下，新城控股經(jīng)營保持穩(wěn)健，全年實現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米。

2021年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%;凈利潤138億元，近5年復(fù)合增長率22%;歸母凈利潤126億元，近5年復(fù)合增長率20%;扣非歸母凈利潤102億元，近5年復(fù)合增長率20%。

新城控股以“重銷售、抓回款、強(qiáng)歸集”為核心，2021年全年實現(xiàn)合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2338億元銷售金額中，按產(chǎn)品類型劃分，純住宅比商業(yè)綜合體約7比3。按城市能級劃分，以高潛力城市為主，一二線占比44%，長三角三四線占比37%。

銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，離不開其戰(zhàn)略布局的“堅持”，堅持深耕長三角，并聚焦其他核心城市群的區(qū)域深耕戰(zhàn)略。2021年銷售額中，長三角貢獻(xiàn)占比53%，中西部占比28%，環(huán)渤海占比15%，粵港澳大灣區(qū)占比4%。其中，新城控股在江蘇省和天津市的市占率達(dá)到省(直轄市)前三位。

截至2021年12月末，新城控股土地儲備1.38億平方米，如扣除公建配套、自持吾悅廣場、已售未結(jié)等，則全口徑可售面積約5000-6000萬方。重點城市包括天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安等地純住宅地塊比綜合體地塊接近1：1。

良好的土儲基本面，也將為新城控股發(fā)展帶來更為穩(wěn)定的空間，確保其在不同形勢下積極應(yīng)對市場變化。

雙輪驅(qū)動優(yōu)勢凸顯

長期以來，新城控股堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢互補(bǔ)，共同構(gòu)筑起穩(wěn)健的護(hù)城河。

在住宅項目銷售額穩(wěn)健增長的同時，新城控股商業(yè)項目發(fā)展也持續(xù)進(jìn)階。2021年，新城控股實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營業(yè)收入的4.8%;物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%;物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升，達(dá)到了72.64%。

2021年，新城控股進(jìn)一步完善吾悅廣場的全國化布局，商業(yè)規(guī)模和影響力持續(xù)擴(kuò)大。截至目前，新城控股于135個大中城市布局189座吾悅廣場，深耕長三角、布局全國化，其中江蘇省45座，浙江省16座，安徽省15座，55%的項目位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市。

2021 年是房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)調(diào)控、全面去杠桿的一年，“房住不炒”長效機(jī)制不斷完善，行業(yè)逐步回歸居住屬性。報告期內(nèi)，新城控股正視行業(yè)新格局，以穩(wěn)為主，穩(wěn)中求進(jìn)。同時不斷探索行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展空間，堅定信心，積極謀變，持續(xù)深化“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略的內(nèi)涵。

面對疫情的挑戰(zhàn)，近兩年來新城控股仍有68座吾悅廣場如期精彩開業(yè)，其中2021年新開業(yè)30座，2021年末累計在營吾悅廣場達(dá)130座，在管商業(yè)建筑面積1,248萬平方米，實現(xiàn)86億元商業(yè)運(yùn)營總收入，完成年度目標(biāo)，較2020年增長51%，這是新城商業(yè)運(yùn)營管理核心競爭力的最好答卷。

此外，新城控股實行輕重并舉的商業(yè)模式。2021年，新拓展輕資產(chǎn)吾悅廣場16座，零資金沉淀穿越周期。2021年新開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場8座，其中4座為凈地項目，分別為孝感吾悅廣場、宿遷宿城吾悅廣場、湖州織里吾悅廣場和淄博經(jīng)開吾悅廣場，展現(xiàn)出公司強(qiáng)大的輕資產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營能力，并實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營的完整閉環(huán)。

截至2022年3月25日，新城控股累計合作輕資產(chǎn)項目32座，充足的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗也為公司輕重并舉打下扎實的基礎(chǔ)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。

對于未來，新城控股信心十足，王曉松在業(yè)績會上重申戰(zhàn)略方針，未來依然會堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)模式，堅持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅持地域深耕的總策略、圍繞現(xiàn)有布局做強(qiáng)做深，堅持運(yùn)營優(yōu)先的總抓手，堅持科技賦能的總保障，同時重視風(fēng)險管控體系的建設(shè)與完善、讓風(fēng)險意識貫穿企業(yè)經(jīng)營的全過程。

“吾悅模式”的競爭優(yōu)勢

規(guī)模擴(kuò)張的同時，新城控股突破常規(guī)，實現(xiàn)吾悅廣場迭代升級。

例如新開業(yè)的南京建鄴吾悅廣場結(jié)合城市人文特色及地理區(qū)位屬性，為消費(fèi)者打造了一個活力不息的多元城市會客廳。開業(yè)三天總客流60萬人次、總銷售額3524萬元，河西首進(jìn)品牌占比25%、南京首進(jìn)品牌占比10%。

沈陽沈北吾悅廣場作為首個MALL+X創(chuàng)新試點項目，定位“新青年活力中心”，引入年輕人喜愛的運(yùn)動體驗項目，打造了沈北地區(qū)體量最大、業(yè)態(tài)最完整的一站式旗艦購物中心，通過“運(yùn)動+社交”的全新商業(yè)模式升級區(qū)域消費(fèi)生活。

多年來，吾悅廣場平均出租率維持97%-99%的高位。從分年期廣場租金表現(xiàn)來看，截至2021年末，開業(yè)5年以上的廣場11座，合計貢獻(xiàn)租金收入12.8億元，同店增長15%;開業(yè)3年以上的廣場30座，合計貢獻(xiàn)租金收入25.1億元，同店增長13%;開業(yè)3年以內(nèi)的廣場89座，合計貢獻(xiàn)租金收入42.4億元，同店增長115%。

商業(yè)運(yùn)營貢獻(xiàn)明顯，“吾悅模式”的競爭優(yōu)勢在哪?新城控股聯(lián)席總裁曲德君總結(jié)于三個方面：一是商業(yè)模式，二是先發(fā)布局，三是商業(yè)開發(fā)運(yùn)營能力。三者打通才是核心競爭力所在。

其表示，公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式及輕重并舉的吾悅廣場拓展模式：開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的壓艙石;商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。各個事業(yè)部間協(xié)同開發(fā)，相互促進(jìn)，這是新城核心優(yōu)勢的最基本前提。

此外，先發(fā)優(yōu)勢為后續(xù)拓展提供保障：新城控股已經(jīng)全國化布局，截至目前于 28 個省份、135個大中城市布局吾悅廣場189 座，具有較大先發(fā)優(yōu)勢。

更為重要的是，新城控股的綜合體開發(fā)運(yùn)營能力及團(tuán)隊：擁有從開發(fā)到運(yùn)營完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈，有效保證項目2年左右滿鋪開業(yè);針對不同城市的特點精準(zhǔn)優(yōu)化商業(yè)定位，打造吾悅廣場的經(jīng)營特色;“總部-區(qū)域-項目”的三級架構(gòu)，擁有一支具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌及管理能力的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊。

持續(xù)降低杠桿水平

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的常態(tài)，房企的安全意識要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)模意識，新城控股的風(fēng)險管控，也讓其得以從容應(yīng)對“新常態(tài)”。

新城控股積極響應(yīng)“三條紅線”政策，有力防范風(fēng)險，年末所有指標(biāo)均達(dá)綠檔要求。按監(jiān)管口徑計算，其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%, 凈負(fù)債率為48.12%, 現(xiàn)金短債比為1.07。

高舉“安全意識”大旗，新城控股合理控制有息負(fù)債，2021年末有息負(fù)債899億元，較2020年末下降18億元;同時，在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115億元，債務(wù)透明、安全性有保障。整體899億元中有109億元為通過吾悅廣場進(jìn)行的融資，未來還有更大的空間可以去盤活。公司整體平均融資成本6.57%，較2020年末逆勢下降15個bp。

2022年新城控股公開市場債務(wù)到期為126億元，1-3月已到期償還或提前償還46.15億元，占比37%。“未來將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付。”王曉松稱。

據(jù)王曉松介紹，為確保債務(wù)到期償付工作，新城控股已積極做好兩手準(zhǔn)備：一方面在合理控制融資成本的前提下關(guān)注公開市場的機(jī)會及吾悅廣場資產(chǎn)盤活機(jī)會;另一方面具備現(xiàn)金流底線思維、做好自有資金償還的準(zhǔn)備，確保每筆債務(wù)的到期償付。

“由于前期公開市場融資利率較高，不符合公司對融資成本的要求。如今，隨著整個按揭、開發(fā)貸的改善，公司公開市場融資正在積極籌備。”王曉松進(jìn)一步表示。

截至2021年12月31日，新城控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比增長5657.18%，經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)4年為正。

債務(wù)結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化

在充裕的現(xiàn)金流支持下，新城控股自2021年下半年以來多舉措優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提振市場和投資者信心，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據(jù)、高管在二級市場購買公司債等。

去年11月，新城控股提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。今年2月，新城控股再次提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。

3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計25.92億元的支付。

3月18日，基于對公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，新城控股部分董事和高級管理人員按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。

就在年報發(fā)布當(dāng)日，新城控股宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。

公司穩(wěn)健的經(jīng)營業(yè)態(tài)，也讓王曉松對未來發(fā)展充滿信心，其在業(yè)績會上直言“沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。”

踐行綠色運(yùn)營理念

經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定向好之外，新城控股也首次將企業(yè)社會責(zé)任報告更名為可持續(xù)發(fā)展報告，展示了其對于可持續(xù)發(fā)展實踐的決心。

長期以來，新城控股積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，并將其納入公司戰(zhàn)略，與公司經(jīng)營發(fā)展深度融合，其母公司新城發(fā)展已于2020年11月設(shè)立ESG管理委員會，形成涵蓋董事會、ESG委員會、ESG工作小組及各職能部門的ESG管理架構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)對可持續(xù)發(fā)展工作的系統(tǒng)性、規(guī)范化管理。

在逐步構(gòu)建具有新城特色的可持續(xù)發(fā)展管理模式之際，新城控股還主動響應(yīng)國家“碳達(dá)峰碳中和”戰(zhàn)略，持續(xù)踐行綠色發(fā)展理念，在堅持綠色管理、推廣綠色建造、打造綠色建筑及綠色商業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域加快前進(jìn)的步伐。

堅持綠色低碳發(fā)展，主動響應(yīng)國家“碳達(dá)峰碳中和”目標(biāo)，新城控股投資組建吾盛能源投資與管理平臺，聚焦新能源領(lǐng)域開發(fā)、投資、建設(shè)及運(yùn)維。公司在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場的屋頂分布式光伏電站已建成并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬度，每年減少碳排放量1540噸，剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目87個。

去年9月，全球最大指數(shù)公司MSCI明晟公布了新城控股的ESG(環(huán)境、社會及公司治理)評級結(jié)果。基于在產(chǎn)品安全與質(zhì)量以及公司治理等多方面的優(yōu)異表現(xiàn)，MSCI將新城控股的ESG評級上調(diào)至BB級，體現(xiàn)了資本市場對企業(yè)長期投資價值和ESG管理水平的充分肯定。

根據(jù)MSCI報告，新城控股在“產(chǎn)品安全與質(zhì)量”與“公司治理”等方面領(lǐng)先同行。長期以來，新城控股積極踐行可持續(xù)發(fā)展理念，構(gòu)筑匠心品質(zhì)，將質(zhì)量視為企業(yè)生存的法寶，通過質(zhì)量管理體系、質(zhì)量監(jiān)督檢查、質(zhì)量文化建設(shè)等多元方式，以及覆蓋全生命周期的工程質(zhì)量管控，確保客戶能夠享受到安全、健康的產(chǎn)品。

值得一提的是，新城控股還切實把社會責(zé)任融入企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境綜合價值的最大化。過去一年，新城控股公司繼續(xù)號召員工、客戶及合作伙伴共同參與落地新綠行動，并提前完成百萬綠色“新”愿的戰(zhàn)略目標(biāo)，累計捐贈10萬株樹苗，完成約100萬平方米沙漠綠化。同時，新城升級目標(biāo)提出下一個“五年計劃”，規(guī)劃“五年內(nèi)完成綠化500萬平方米沙漠”。

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