引入戰(zhàn)投遲遲未果的泰禾集團(tuán)(000732.SZ)，再次深陷業(yè)主維權(quán)風(fēng)波。

6月9日，泰禾北京院子二期業(yè)主在微博發(fā)布公開信稱，該項(xiàng)目施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后，合同約定明年交房，但目前一半工程還沒出地面，業(yè)主擔(dān)心項(xiàng)目存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

“春節(jié)期間基本就停了，四月底緩慢復(fù)工，但進(jìn)度緩慢，施工方也被欠錢，多次稱再不給建設(shè)資金就走人。泰禾是上市公司，老百姓信任，結(jié)果一生的積蓄都要斷送進(jìn)去了。”有業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

此前不久，泰禾上海大城小院業(yè)主同樣發(fā)布公開信求助，稱項(xiàng)目自去年9月停工至今，存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)。在杭州、蘇州、東莞等地，均有泰禾項(xiàng)目業(yè)主反映存在延期交付現(xiàn)象。

不過泰禾方面表示，北京項(xiàng)目五月初現(xiàn)場(chǎng)已全面復(fù)工，目前復(fù)工工人600人左右，施工情況一切正常，上海項(xiàng)目也在同步推進(jìn)中。關(guān)于引入戰(zhàn)投事宜，據(jù)接近泰禾方面人士透露，目前此事還在推進(jìn)中，之前市場(chǎng)消息稱其正與國(guó)企央企接觸確有其事。

“泰禾目前就是資金問題，接盤方要評(píng)估后續(xù)如何能夠盤活資產(chǎn)，結(jié)合泰禾的規(guī)模，對(duì)資金要求會(huì)很高。”有業(yè)內(nèi)人士透露。目前，市場(chǎng)傳出的廈門國(guó)貿(mào)、廈門建發(fā)等企業(yè)均已否認(rèn)接盤。

危機(jī)發(fā)酵

“大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都是草臺(tái)班子，這一二十年發(fā)展太快，更多是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利，不是個(gè)人多能干多有本事，也不是靠明星和職業(yè)經(jīng)理人干起來的。”泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森此前曾對(duì)媒體表示。

這是黃其森少有的坦誠(chéng)時(shí)刻。此前，即便資金危機(jī)已露端倪，泰禾仍對(duì)自身及市場(chǎng)抱有極大信心。去年年中，黃其森公開稱，泰禾有6000億元貨值、1000多億元負(fù)債，而且都在一線、強(qiáng)二線，風(fēng)險(xiǎn)沒有那么大。

然而，一系列風(fēng)波表明，泰禾面臨的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)比想象中艱難。受疫情影響，泰禾地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)受限，一季度營(yíng)業(yè)收入僅4.79億元，同比下降93.57%;此外，因償還借款增加、籌資流入減少，貨幣資金同比下降58.6%至55.52億元。

賬面資金緊張，但泰禾今年到期的有息負(fù)債約540.43億元，其中公司存續(xù)的4只私募債和2只中期票據(jù)將于4個(gè)月內(nèi)集中到期，合計(jì)規(guī)模高達(dá)89.2億元。

“蝴蝶效應(yīng)”逐漸在微觀層面發(fā)酵。“因?yàn)楸本┫拶?gòu)政策，買北京院子二期的業(yè)主，絕大部分是賣房置換，如果不能如期交付，將無家可歸。”北京業(yè)主表示，與泰禾北京項(xiàng)目部多次談判，但均被告知資金緊張。

上海業(yè)主同樣公開表示，泰禾總部一直將項(xiàng)目絕大部分售房款抽回，直接造成項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)和土地去抵押無資金來源，存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

買泰禾北京項(xiàng)目的業(yè)主，購(gòu)房款千萬起步。資料顯示，泰禾北京院子二期1150萬元/套起，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)520戶，主力戶型為312平方米6居，是繼運(yùn)河上的院子后，泰禾在北京市場(chǎng)的又一別墅產(chǎn)品。

2016~2017年，泰禾在杠桿助推下斥資778.8億元拿地?cái)U(kuò)張，前述上海項(xiàng)目，便是泰禾于2016年耗資47.44億元所拿，溢價(jià)率超過200%。激進(jìn)態(tài)勢(shì)直接導(dǎo)致泰禾2017年末凈負(fù)債率飆漲到474.64%。

意識(shí)到高杠桿之險(xiǎn)，泰禾去年開始出讓資產(chǎn)、收縮拿地，凈負(fù)債率降至年中的258.69%，但仍處于行業(yè)高位。今年二季度，泰禾債務(wù)危機(jī)發(fā)酵，控股股東泰禾投資及黃其森多次被列為失信被執(zhí)行人，公司市值也僅剩百億出頭。

5月13日，泰禾宣布，控股股東泰禾投資正在籌劃為公司引入戰(zhàn)略投資者，相關(guān)交易可能會(huì)涉及公司控制權(quán)變更。但時(shí)間過去近一個(gè)月，戰(zhàn)投事宜仍無進(jìn)展，此前市場(chǎng)盛傳的兩家廈門企業(yè)均發(fā)聲否認(rèn)。

數(shù)據(jù)顯示，目前泰禾對(duì)外擔(dān)保余額約797億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司所有者權(quán)益的431.93%，其中的96.44%是對(duì)全資、控股子公司的擔(dān)保以及全資、控股子公司之間的相互擔(dān)保。

“如果母公司對(duì)外擔(dān)保的比例過高，意味著企業(yè)存在表外隱性負(fù)債的可能性增大。”華泰證券表示。

有業(yè)內(nèi)人士同樣指出，甩賣一輪資產(chǎn)給世茂后，泰禾可出讓的項(xiàng)目質(zhì)量已不算優(yōu)質(zhì)。若以股權(quán)投資方式進(jìn)入，泰禾盤子大、表外負(fù)債較高，接盤方要投入大量資金填補(bǔ)債務(wù)，這也是引戰(zhàn)推進(jìn)緩慢的原因之一。

行業(yè)洗牌

泰禾自救，除了自身發(fā)展戰(zhàn)略激進(jìn)，外部因素在于調(diào)控收緊后的房企資金之痛。

自2018年4月資管新規(guī)、2019年5月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文出臺(tái)后，整個(gè)行業(yè)前端融資受限，房企融資越來越難。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2019年80家典型房企平均融資成本達(dá)7.47%，為近五年最高。

泰禾因自身信用評(píng)級(jí)等因素，自2018年以來，便未發(fā)行過境內(nèi)公司債券。“泰禾高度依賴信托和資產(chǎn)管理公司的借款，約占其總債務(wù)的61%，截至一季度末，只有18%的借款來自銀行開發(fā)貸款。”評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)表示。

據(jù)西政資本數(shù)據(jù)，非標(biāo)資金的融資成本水漲船高，前20強(qiáng)房企前融成本不少都已突破年化12%的門檻，前20強(qiáng)~前30強(qiáng)前融成本已集中在年化13%~16%之間，其他百?gòu)?qiáng)房企前融成本已基本達(dá)到年化15%~18%甚至更高水平。

即便成本高企，泰禾仍能靠高息非標(biāo)資金“續(xù)命”，中小房企面臨的則是直接被淘汰。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已達(dá)208家，超過2018年上半年177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對(duì)持平。

近日，揚(yáng)州市永達(dá)房地產(chǎn)有限公司、如皋綠源置業(yè)有限公司兩家江蘇房企正式宣布破產(chǎn)，前者旗下總價(jià)數(shù)億元的房產(chǎn)被掛牌拍賣。

相較規(guī)模房企而言，業(yè)績(jī)?cè)?00億~300億的小企業(yè)貸款難、融資難，且多數(shù)沒有上市，融資渠道相對(duì)單一。資金面的“先天劣勢(shì)”更會(huì)加大土地資源獲取、營(yíng)銷等多方面難度，阻礙企業(yè)發(fā)展。

“目前宣布破產(chǎn)的房企以三四線的中小型房企為主，這些房企實(shí)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。”易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，隨著市場(chǎng)容錯(cuò)率變得更低，一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)邊緣。

值得注意的是，自2019年起，破產(chǎn)企業(yè)中開始出現(xiàn)規(guī)模較大的房企，如曾進(jìn)入房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)榜的三盛宏業(yè)。今年以來，已有泰禾集團(tuán)、新華聯(lián)、福晟集團(tuán)等六家房企籌劃引入戰(zhàn)略投資者。

“房地產(chǎn)行業(yè)集中度趨勢(shì)未變，新冠疫情會(huì)加劇行業(yè)洗牌。地產(chǎn)行業(yè)正從高周轉(zhuǎn)、高利率時(shí)代，轉(zhuǎn)向更平穩(wěn)、相對(duì)低利潤(rùn)的賽道。房企要適應(yīng)變化，做出積極調(diào)整，否則終將被歷史淘汰。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為。

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