文| 李惠琳 

編輯| 鐘黛 譚璐

樓市持續(xù)降溫，貝殼找房有點(diǎn)扛不住了。

10月11日，消息稱貝殼找房開啟裁員，上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，補(bǔ)償為“N+3”。貝殼找房官方回應(yīng)，對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，涉及員工優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機(jī)會(huì)。

人員收縮是可以預(yù)判的。

今年5月以來，多數(shù)熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控政策，二手住宅市場成交量持續(xù)下滑。易居數(shù)據(jù)顯示，9月，11個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量僅為4.3萬套，同比跌45.5%，新房銷售也大幅下降，而貝殼的收入主要來自房屋交易傭金。

于貝殼來說，正走到創(chuàng)業(yè)來的至暗時(shí)刻。風(fēng)光上市的14個(gè)月來，股價(jià)一度跌破發(fā)行價(jià)，市值相比高峰期縮水七成。

寒冬不期而至，貝殼找房迎來周期性拐點(diǎn)。

交易轉(zhuǎn)涼

貝殼找房上線，滿懷雄心。

2018年，創(chuàng)始人左暉在鏈家基礎(chǔ)上，表態(tài)要不惜一切代價(jià)做成平臺(tái)，“希望這個(gè)平臺(tái)上達(dá)到100個(gè)品牌，有一個(gè)鏈家還有其他99個(gè)。”

貝殼前員工陳晨告訴《21CBR》記者，相比其他中介品牌，貝殼的優(yōu)勢(shì)在于兩個(gè)：

一是真房源，交易價(jià)格明確，貝殼只有在收到業(yè)主委托書以及房產(chǎn)證、身份證的文件后，房源才能在外網(wǎng)展示，且報(bào)價(jià)須依照其測(cè)評(píng)大數(shù)據(jù)價(jià)格，上下浮動(dòng)不超過4%。這對(duì)意向買家很有吸引力。

二是經(jīng)紀(jì)人的ACN合作網(wǎng)絡(luò)（Agent Cooperate Network），其將服務(wù)鏈條拆分為不同環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)參與的經(jīng)紀(jì)人，都可獲得相應(yīng)的傭金收入。

新模式下，房源共享、聯(lián)合銷售、傭金分成，分散的中介和服務(wù)商涌入貝殼，網(wǎng)絡(luò)持續(xù)膨脹。

截至2021年6月30日，包括鏈家在內(nèi)，貝殼連接門店達(dá)5.29萬家，連接經(jīng)紀(jì)人達(dá)5.49萬人，新經(jīng)紀(jì)品牌超265個(gè)。龐大的加盟及合作門店，也帶動(dòng)GTV（交易額）大幅增長。

2021年上半年，貝殼總GTV達(dá)2.29萬億元，營收達(dá)449億元，凈利潤為31.4億元，三大指標(biāo)漲幅均在64%以上。

上升勢(shì)頭，在年中戛然而止。

伴隨二手房指導(dǎo)價(jià)等政策密集發(fā)布，熱點(diǎn)城市交易迅速轉(zhuǎn)涼，單單6月份，貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。

2021年二季度，貝殼二手房營收為96億元，同比僅增4%，與這種疲弱對(duì)照的是，一季度的收入同比增速高達(dá)202.1%。

交易量迅速轉(zhuǎn)淡，部分門店已支撐不下去。

“最近幾個(gè)月，門店都沒有簽到單。”一位深圳貝殼中介小譚告訴《21CBR》記者，當(dāng)?shù)夭粩嘤械掠印⑴醇业燃用碎T店關(guān)閉，經(jīng)紀(jì)人出走轉(zhuǎn)行。

來源：猩猩淘房記

《21CBR》記者注意到，推行二手房指導(dǎo)價(jià)后，原來交易價(jià)不再向外網(wǎng)展示，貝殼下架了限價(jià)區(qū)域的大量房源，未下架房源也不再顯示成交價(jià)，只有通過中介在內(nèi)網(wǎng)才能查詢。

在陳晨看來，貝殼由交易價(jià)線上“引流”的能力下降，對(duì)于外網(wǎng)的價(jià)值大大削弱，后續(xù)只能靠線下服務(wù)來爭奪客源。

新房失速

貝殼著力培育的新引擎，也在失去動(dòng)力。

二手房是鏈家的起家業(yè)務(wù)，GTV一度占比超過70%。近年，房企“三道紅線”壓頂，去庫存需求急迫，貝殼新房業(yè)務(wù)迅速起量，業(yè)績貢獻(xiàn)加大。

2020年一季度，貝殼新房交易服務(wù)營收首度超越二手房，此后營收持續(xù)領(lǐng)跑，2021年二季度已增至139億元，總營收中占比約60%，且增速同比增長31.9%，貢獻(xiàn)了增長的主力。

小譚告訴《21CBR》記者，所在門店的全部重心都在新房上。

然而，新房業(yè)務(wù)的利潤帶動(dòng)作用受限。

2021年第二季度，貝殼新房GTV為4983 億元，大量由關(guān)聯(lián)代理和其他銷售渠道拉動(dòng)，為此貝殼向外部渠道支付的傭金分成達(dá)94億元，同比大增51.4%，占總營收成本的一半。

更要命的是，市場觀望情緒下，新房交易也陷低迷。

2021年國慶假期15城商品住宅銷售情況一覽

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，55個(gè)城市9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達(dá)47%，接近腰斬。

政策威力還在延續(xù)，無論新房或者二手房，成交量的預(yù)期均不樂觀。以深圳為例，今年9月二手房成交1765套，12年來首次跌破2000套。

“限價(jià)區(qū)域成交量會(huì)非常慘，有腰斬的可能，其他區(qū)域能分流一點(diǎn)客戶，也不會(huì)太多，現(xiàn)在是觀望情緒濃厚。”陳晨認(rèn)為。

蛋糕變小，貝殼的對(duì)手在變多。

不想被抽傭的開發(fā)商已在自建平臺(tái)，萬科、碧桂園等紛紛成立官方房屋交易平臺(tái)，一定程度會(huì)削弱貝殼的力量。

大勢(shì)不利，貝殼在滑入更冷的寒冬，其已預(yù)警第三季度收入，將同比下降約24.6%至29.4%。

中介業(yè)務(wù)之外，貝殼正在開拓金融服務(wù)、裝修等新業(yè)務(wù)，比如在家裝領(lǐng)域，先是上線自營被窩家裝，入股數(shù)個(gè)家裝公司，7月又斥資80億元收購圣都家裝。

新業(yè)務(wù)未有太大體量，第二季度，家裝在內(nèi)的新興服務(wù)和其他服務(wù)營收入為6.6億元，占總營收的比重不足3%，無法有效平滑交易量下降的影響。

據(jù)陳晨透露，除了優(yōu)化調(diào)崗，貝殼在加強(qiáng)成本控制，廣州德祐在做積分制，開始淘汰低效門店，鏈家業(yè)績虧損的門店會(huì)合并，經(jīng)紀(jì)人幾乎全是零底薪。

江湖有變

除了地產(chǎn)的周期性因素，市場對(duì)貝殼的悲觀情緒，也源于政策“靴子”落地的不確定性。

8月初，網(wǎng)傳“房屋交易中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍”，引發(fā)地產(chǎn)中介收入將大降的猜想；緊接著，8月中旬，杭州官方上線“房東直售”功能，二手房“消滅中介”的思路引爆網(wǎng)絡(luò)，貝殼股價(jià)次日應(yīng)聲大跌14.86%。

9月7日，深圳官方也通知，將推出房屋交易“全程網(wǎng)辦”，二手房可自助交易。

貝殼CFO徐濤特意公開回應(yīng)，沒有收到限制住房交易傭金費(fèi)率的信息。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，今年上半年，新房傭金率基本穩(wěn)定，只是二手房的傭金率在下降，由2020年上半年的1.61%下降至1.49%，據(jù)稱是加盟店和第三方門店的數(shù)量不斷增多所致。

二手房交易繞過中介，其實(shí)不太現(xiàn)實(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公共平臺(tái)上線房源信息，僅是二手房買賣最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，普通購房者買房，涉及看房、選房、談價(jià)格、簽約、過戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜過程，依然要中介發(fā)揮作用。

“中介的核心價(jià)值在于保證雙方交易的安全，以及各種各樣的服務(wù)。”在陳晨看來，經(jīng)紀(jì)人能提高交易效率，解決買房事后保障問題，杭州這類官方平臺(tái)，只是一個(gè)房源展示的窗口，“沒人去服務(wù)”。

去中介很難，貝殼的商業(yè)模型依然穩(wěn)固。然而，這些舉措之下，監(jiān)管層也有敲打之意，貝殼等中間商或遲早納入到監(jiān)管框架。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是自上而下的頂層設(shè)計(jì)，樓市調(diào)控應(yīng)該演進(jìn)到這樣的精度上，上海、成都、西安等交易熱點(diǎn)城市，都在準(zhǔn)備推出類似平臺(tái)。

其實(shí)，貝殼未必真的懼怕未來1-2年的下行周期，鏈家創(chuàng)業(yè)的20年歷史證明，每次周期性嚴(yán)冬過后，熬死了一批中小玩家，而它總在變得更大。

這種情形依然可能重演。

比如，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，上半年，存量房市場交易額同比增長41%，同期貝殼存量交易GTV同比增長70.1%；全國新房交易額同比增長39%；貝殼新房交易GTV同比增長70.7%。

貝殼固然有短期挑戰(zhàn)，市場份額卻在持續(xù)擴(kuò)張，僅在第二季度，其網(wǎng)絡(luò)便新增4152家門店、2.3萬經(jīng)紀(jì)人。也許，越是世道艱難，會(huì)有越多的獨(dú)立品牌向其靠攏。

唯一不同的是，地產(chǎn)江湖，管制不斷精益化，巨頭不再能自行制定規(guī)則。后左暉時(shí)代，這是貝殼遭遇的最大變數(shù)。

(文中陳晨、小譚為化名）

關(guān)鍵詞： 貝殼 裁員 過冬 門店