撰文/ 《財經(jīng)天下》周刊作者 李逗

編輯/ 董雨晴

“我們真的運(yùn)氣不錯。”

2020年佳兆業(yè)中期業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成笑得很開心。在談到深圳建設(shè)先行示范區(qū)時，一向嚴(yán)肅的郭英成，難得喜笑顏開。去年8月，郭英成與任正非、馬化騰、馬明哲、王傳福、許家印等人，被評為“深圳特區(qū)40周年最受尊敬40位企業(yè)家”。但沒人想到，僅僅1年之后，“運(yùn)氣很不錯”的郭英成，還要再為“活下去”繼續(xù)發(fā)愁。

（圖/視覺中國，佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成）

2021年11月初，身在中國香港中環(huán)四季酒店的郭英成，日子已經(jīng)開始不順心。先是佳兆業(yè)被債券機(jī)構(gòu)下調(diào)評級，而后又遇到數(shù)百位投資者的理財兌付，股債雙殺等，一系列經(jīng)營下滑的信號，讓佳兆業(yè)陷入輿論的水深火熱中。

2014年，佳兆業(yè)集團(tuán)曾有過同樣的危機(jī)，并由此停牌3年，2017年才重歸資本市場，因此有了“不死鳥”之稱。如今，隨著理財產(chǎn)品的兌付危機(jī)，佳兆業(yè)又重新來到了命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點。

這一次又到了佳兆業(yè)展現(xiàn)“運(yùn)氣”的時刻。

11月24日，佳兆業(yè)集團(tuán)在港交所公告稱，已就本金額約10.97億元理財產(chǎn)品實施償還措施，公司申請于11月25日恢復(fù)交易。

11月25日早間約9點，佳兆業(yè)再度發(fā)布公告，表示向其發(fā)行的2021年到期的年息6.5%優(yōu)先票據(jù)的合資格持有人提出交換要約及同意征求，也就是說對下月到期的美元票據(jù)提前采取了行動。

消息發(fā)布后不到半小時，佳兆業(yè)集團(tuán)股票復(fù)牌，股價應(yīng)聲而漲，漲幅一度逾20%。

盡管困局重重，但郭英成或許是屬于不服輸那派的，他明確表態(tài)稱“不躺平”，主動解困的郭英成這一次能讓佳兆業(yè)松上一口氣嗎？

理財兌付“危機(jī)”

今年以來，房企暴雷聲不斷，繼恒大、新力相繼暴雷后，10月初花樣年的“躺平違約”，又讓美元債市場神經(jīng)變得異常敏感。而高度依賴美元債的佳兆業(yè)，成了第一批中槍者，但它的行動也快。

在“理財危機(jī)”爆發(fā)20天后，佳兆業(yè)公布了最終的理財兌付方案。

11月22日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布了一則關(guān)于《錦恒財富產(chǎn)品兌付方案》公告，披露了理財產(chǎn)品的最終兌付結(jié)果。根據(jù)最新的方案顯示，佳兆業(yè)對投資人采用分期兌付的方式，陸續(xù)兌付本金及利息；針對投資人到期的本金，到期當(dāng)月兌付10%，此后每3個月兌付10%。

20天前，這則3億元的理財兌付危機(jī)，一度讓潮汕房企佳兆業(yè)陷入資金流動性困局中。11日4日上午8點，佳兆業(yè)在深圳的辦公地——深圳嘉里中心，聚集了近500位投資者。他們是來尋求理財產(chǎn)品的兌付方案的，涉及理財金額達(dá)約127億元。

投資者聚集的起因其實也很簡單，是這筆3億元的理財逾期引發(fā)了連鎖反應(yīng)。該理財產(chǎn)品由錦恒財富發(fā)行，底層資產(chǎn)為佳兆業(yè)項目，且由佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保，原應(yīng)在10月底兌付，但截至到期日，投資者沒有收到兌付本金和利息。

焦慮的投資者們這才來到了佳兆業(yè)辦公大樓，把辦公室圍了個水泄不通，他們要求管理層給出兌付方案，解答資金質(zhì)疑。當(dāng)天下午，佳兆業(yè)行政總裁麥帆等一眾高管緊急召開投資者會議，忙不迭地安撫投資者。

溝通會上，麥帆誠懇地交代了理財兌付受困的前因后果，他表示，截至10月下旬，佳兆業(yè)賬上仍有241億元現(xiàn)金，但為受限資金；還有超120億元在途資金，為售房尾款。資金到賬后需要流入銀行監(jiān)管部，確保銀行能還本付息和保交樓。因此，佳兆業(yè)認(rèn)為自己只是流動性出現(xiàn)了一些問題，屬于“階段性的難以為繼”，不是資不抵債。

而對于這次3億元的兌付難題，麥帆在接受媒體采訪時解釋道，10月29日，佳兆業(yè)位于深圳坪山的燕瀾和鳴項目開盤，銷售回籠了約12億元，原計劃用這筆預(yù)售款兌付到期的理財產(chǎn)品，“但（這筆錢）一進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶即刻被凍結(jié)”。

沒成想，這次理財逾期事件愈演愈烈，久居中國香港、“人在醫(yī)院”的郭英成聞風(fēng)而來。他急忙電話連線現(xiàn)場投資人說道，“給佳兆業(yè)時間，有能力和辦法償還。”而在投資者不斷要求有詳細(xì)安排后，郭英成回答將在下午給出方案。

如今，隨著佳兆業(yè)兌付方案的正式出爐，投資者的焦慮也隨之得到緩解。佳兆業(yè)表示，“理解并已與部分投資人代表溝通，將視資金籌集情況并按有利于投資人的原則逐步優(yōu)化兌付方案，包括安排提前兌付。目前10月、11月到期的產(chǎn)品，第一期兌付11月22日已經(jīng)到賬。”

爛尾樓之王的發(fā)家史

盡管公布了兌付方案，但對于郭英成而言，危機(jī)還沒有完全度過。理財產(chǎn)品引發(fā)的一系列資金流動性困境，仍在等待解決。

這并不是郭英成人生中的第一個“至暗時刻”。潮汕大佬郭英成的人生，經(jīng)歷過不少大起大落。

1999年，郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟一手創(chuàng)辦佳兆業(yè)。從公開報道來看，很少有人知道郭氏三兄弟是如何發(fā)跡的，僅從郭英成接受媒體報道時說過：“在未搞房地產(chǎn)生意之前，我們在潮汕一帶做貿(mào)易及工業(yè)生意，因為見同鄉(xiāng)搞房地產(chǎn)生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

1999年，郭英成拿下的第一個項目“桂芳園”，讓佳兆業(yè)一炮而紅。這個項目原本只是一個位置偏遠(yuǎn)、人煙稀少的爛尾樓，但郭氏三兄弟卻將其打造成了布吉第一個大型社區(qū)，一時間市場反響嘩然。自此之后，郭英成將“桂芳園”的成功經(jīng)驗，復(fù)制到了深圳、廣州等地的大型爛尾，走出了一個城市更新的道路，有了“舊改之王”的美譽(yù)。

舊改項目，讓佳兆業(yè)坐上了時代發(fā)展的快車，短短11年就晉升到規(guī)模房企百億俱樂部。但也引發(fā)了另一個隱患：政商關(guān)系過于密切，致使郭英成墜入貪腐風(fēng)波。

2014年，因卷入貪腐案件，郭英成一度傳言被扣押，佳兆業(yè)深圳預(yù)售的眾多樓盤房源被鎖，現(xiàn)金流迅速枯竭導(dǎo)致債券違約，隨即陷入困境。那一年，佳兆業(yè)債務(wù)高達(dá)650億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)高達(dá)300億元。

為緩解市場疑慮，郭英成家族甚至宣布退出佳兆業(yè)董事會，還曾計劃把資產(chǎn)賣給融創(chuàng)，離成功賣身只有一步之遙。后來，在老鄉(xiāng)生命人壽的馳援下，佳兆業(yè)資金得到補(bǔ)充，被鎖房源逐漸解鎖，得以轉(zhuǎn)危為安，也順勢搭上了樓市上行期的順風(fēng)車。

風(fēng)雨飄搖7年后，如今，佳兆業(yè)再遇兌付危機(jī)。而與上一次的危機(jī)不同，佳兆業(yè)此次的債務(wù)問題引爆得十分突然。今年中期業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)管理層才高調(diào)公布，佳兆業(yè)成功從“黃檔”降至“綠檔”，賬上現(xiàn)金近500億元。但隨著10月份，評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)房企評級，佳兆業(yè)的流動性危機(jī)也被引爆。

10月27日，惠譽(yù)下調(diào)佳兆業(yè)長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR），由“B”下調(diào)至“CCC+”，高級無抵押評級和公司發(fā)行美元高級票據(jù)的評級由“B”下調(diào)至“CCC+”；10月28日，標(biāo)普將佳兆業(yè)長期發(fā)行人信貸評級由B調(diào)低至CCC+級，評級展望為負(fù)面。

11月4日，地產(chǎn)企業(yè)遭遇股債雙殺，佳兆業(yè)12月7日到期美元債每1美元面值跌15美分至47美分，股價更是大跌15%。

資產(chǎn)還有余糧

兌付方案公布后，等待郭英成的另一個更大難題在于，即將到期的美元債償付問題。

一直以來，借新還舊都是房企們維持債務(wù)平衡的主要模式，但隨著機(jī)構(gòu)對其評級的不斷下調(diào)，佳兆業(yè)想要再次借助美元債融資，變得異常困難。

而受部分房企美元債違約影響，資本市場對房企的信心迅速摧毀，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪更是在四周內(nèi)，密集下調(diào)了32家房企評級，堪稱史上之最，讓房企們的美元債再融資之路幾近封堵。

作為美元債大戶的佳兆業(yè)，成為首當(dāng)其沖的“受害者”。今年上半年，佳兆業(yè)境外債發(fā)行所得款項達(dá)到163.38億元，達(dá)到了去年全年的80%左右。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前有三家地產(chǎn)企業(yè)的存量美元債規(guī)模超過百億美元，分別為恒大、佳兆業(yè)集團(tuán)以及碧桂園，其中佳兆業(yè)集團(tuán)以122億美元位居第二。

美元債融資艱難下，如何緩解當(dāng)前的資金困境？郭英成的辦法是“賣賣賣”，努力變現(xiàn)手中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，緩解流動性緊張的局面。

“資產(chǎn)買賣、資產(chǎn)處置我們都非常贊成，佳兆業(yè)的資產(chǎn)大部分布局在深圳和大灣區(qū)，質(zhì)量優(yōu)良。”郭英成說道，希望投資人相信該公司有能力、有責(zé)任解決問題。

11月8日深夜，佳兆業(yè)發(fā)出聲明，稱“正加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金兌付財富產(chǎn)品”。聲明中還給出了4個解決措施：更合理的理財兌付方案、賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、抵押資產(chǎn)和加快銷售回款。

好在佳兆業(yè)賬面上的資產(chǎn)質(zhì)量并不差。就在佳兆業(yè)暴雷的第二天，便有市場消息傳出，華潤置地等國企正洽談介入佳兆業(yè)部分深圳舊改項目。不過，華潤方面很快否認(rèn)了這則傳聞。

而根據(jù)市場信息，佳兆業(yè)原定出售的18個項目已經(jīng)擴(kuò)大至25個，保守估計總價值將達(dá)到1000億元以上。“公司在深圳有95個舊改項目，總貨值約為6000億元。”佳兆業(yè)管理層表示。

轉(zhuǎn)讓舊改項目，被佳兆業(yè)視作此次度過危機(jī)的一大底牌。與此同時，佳兆業(yè)也在通過出售資產(chǎn)、降價促銷、抵押資產(chǎn)等方式，力求度過危機(jī)。早在2021年10月3日，佳兆業(yè)通過抵押旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)，進(jìn)行融資。另據(jù)媒體報道稱，佳兆業(yè)在為中國香港兩處住宅地塊尋找買家。

出售舊改、多元化業(yè)務(wù)等，是郭英成應(yīng)對當(dāng)前資金困境最便捷的方式。但面對下行的市場環(huán)境，郭英成能否再次絕處逢生，他的運(yùn)氣還會不會繼續(xù)好下去，答案還要再等一等。

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