文｜《財經天下》周刊 陳暢

編輯｜楊潔

在房地產業“過冬”時，“房產中介第一股”我愛我家接連接到了處罰通知。

11月30日，信用中國官網顯示，我愛我家因為“經紀人員有為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務”，在11月26日被北京市海淀區房屋管理局取消網上簽約資格，并處以3萬元罰款。

房地產中介公司的收入來源主要就是買房傭金和租房傭金，取消網上簽約資格則無法辦理房屋過戶，對我愛我家來說，無異于意味著其直接“做不成”房屋買賣，因此該消息也迅速引發了市場關注。

事后，我愛我家北京公司就此事回應稱，涉事經紀人已經列入黑名單，永不錄用，目前公司業務處于正常經營狀態；同時公司表示，網簽沒有停止。“確切地說，應該指的是處罰之前處于交易過程中的還可以繼續進行；處罰決定出來之后，新的業務交易單在整改之前不能進行網簽交易了。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示。

但這并不是我愛我家近期遇到的唯一麻煩。之前，我愛我家上海公司也因虛假宣傳被市場監管局處罰。據了解，由于我愛我家上海公司員工在安居客網站上以“我愛我家”名義發布與實際情況不符的二手房房源廣告，以及發布未取得售房者委托和未經相關部門房屋核驗的房源，虛假宣傳欺騙和誤導消費者，被監管部門罰款20萬元。

《財經天下》周刊發現，2016年-2018年三年間，我愛我家受到了多次相關行政處罰。

近兩年，房地產中介收費亂象被監管部門列為整治重點，我愛我家屢遭處罰，也暴露出其在管理方面的短板。而這家昔日的“房產中介第一股”，也早已面臨營收下滑的巨大壓力。“千年老二”我愛我家，也充滿了焦慮。

業績承壓，公司半年市值蒸發超50億元

在2020年，我愛我家實現了營業總收入96.04億元，同比下降14.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.2億元，同比下降了61.32%。

今年10月底，我愛我家發布了2021年第三季度財報。財報顯示，在今年上半年，公司業績強勢反彈，但到了第三季度，營收和凈利又出現了下滑，其中三季度營收為28.17億元，同比下滑0.06%；歸母凈利潤為9694.94萬元，同比下滑52.4%。

此外，截至2021年9月30日，我愛我家應收賬款規模達到14.08億元。

總而言之，我愛我家的業績并不算漂亮。

我愛我家的主業為城市居住綜合服務，具體又分為房地產經紀業務、房屋資產管理業務、加盟業務、商業資產管理業務等。其中房地產經紀業務即大眾常說的“中介”業務，也是我愛我家的核心“吸金”業務，主要指賣出新房、二手房后收取代理費，以及通過租房收取傭金。

2021年前三季度，地產行業的調控政策密集出臺，在此影響下，全國房地產尤其是二手房市場迅速降溫。據貝殼研究院數據，第三季度全國二手房市場總交易額同比下降41.6%。就連北京、深圳這樣的一線城市，二手住宅成交量也都經歷了月度成交七連跌。

房地產業的“金九銀十”不再，艱難體現在每一家中介上市公司身上。

目前國內房地產中介服務行業主要上市公司有國創高新、我愛我家、貝殼找房等。其中，國創高新第三季度營收為31.2億元，貝殼找房的營收更是達到180.96億元，均要高于我愛我家。

在營收規模上，我愛我家早已被貝殼找房甩出很遠。貝殼找房在2020年度實現營收705億元，是我愛我家同期的7.34倍；凈利潤超過27億元，是我愛我家的8.68倍。

在門店和員工數量上，截至2021年9月30日，我愛我家共有門店4820家，員工總數約5.3萬人（含加盟）；同期，貝殼找房連接的門店數量為53946家，連接經紀人數量為515486人。

我愛我家還在面臨公司高管的大批離職。據了解，單是在今年8月-9月就有5名高管離職，包括公司副總裁及首席信息官劉東穎、副總裁盧俊、監事會主席張鵬、監事劉慧、董事文彬。

這一切也反應到了我愛我家的股價上。截至12月8日，我愛我家的股價已從年中的高點5.23元跌至3元，跌幅超四成，市值蒸發超50億元。

在投資者互動平臺上，有投資者更是直接提出：“我愛我家的股價目前已創下近年來新低，2021年10月26日收盤價更是直接跌破增發價（預案），作為中小投資者，對公司未來發展甚是擔憂。”

我愛我家董秘則回復稱，受近期房地產政策調控及市場認知變化的影響，公司股價與基本面嚴重背離，未能正確反映公司業績的穩步增長和內在價值。

謝逸楓向《財經天下》周刊分析稱，我愛我家業績下滑最直接的原因是，其曾經強倚仗的二手房買賣業務萎縮，同時又缺乏對新房業務、金融領域、社區資源整合方面的布局。

他透露稱，據其了解，我愛我家的“人才流失非常嚴重”，很多優秀的經紀人跳槽，“在房產中介公司里，經紀人是促成交易的關鍵人物，這樣的情況下自然就很難賣出去房子，收益也就隨之下降。”同時，“頻收罰單也說明公司內部管理混亂。”

扶不起的新房業務

天下苦“地產中介”久矣。而“推倒中介大山”，似乎是“大勢所趨”。

2021年8月，一枚杭州住保房管局平臺允許“直掛房源、房東直售”的消息，無異于在房產中介行業中扔下一枚“重磅炸彈”。

無數用戶看到這個消息，第一反應就是，之后房東直售、賣房不再需要中介了，一時間“中介要完”的聲音四起。當然，事情的后續發展并非如此，因為看似簡單的二手房交易，復雜程度超乎想象，產權交割、產權調查、過戶手續非個人購房者能夠跑順跑通，專業中介公司的角色仍舊不可替代，但是，市場對這個行業的信心卻已大為受挫。

杭州“房東直售”平臺上線后一天時間內，房產中介龍頭貝殼找房的股價暴跌近15%，市值蒸發220多億元。

對于中介平臺而言，轉向新房市場，成為更加“安全”的選擇。

“目前上市中介公司中，新房業務做得好的有易居、貝殼和世聯地產，其中尤其是貝殼的新房業務，推出后呈現突飛猛進的狀態。”謝逸楓稱。

據了解，貝殼找房的營收主要來自這些部分：存量房交易服務、新房交易服務和新興及其他業務；簡單來說，就是二手房、新房和家裝等業務。

貝殼找房的創始人左暉曾對外表示，開發商是重要的B端，可見貝殼對新房業務的重視。從財報數據來看，從2017年起，新房業務在貝殼營收中的占比逐年提升，到了2020年，其新房業務對營收的貢獻已經超過存量房交易服務。同時，貝殼的新房提傭率也從2017年的2.54%一路上揚到了2021年前三個季度的2.81%。

業界認為，貝殼找房在推進新房業務的過程中，它手握大量門店和經紀人，從而掌握了海量的客戶資源，也成為它與房企談判的底氣。截至2021年第二季度，貝殼找房已為全國7000多個項目和240多個開發商提供服務。

而對比之下，我愛我家始終難以擺脫靠二手房創收的現狀。2021年上半年，我愛我家總營收61.3億元，其中二手房業務收入達到35.85億元，新房業務實現收入只有10.96億元。據我愛我家董秘對外披露，二手房經紀是其業績的“壓艙石”，而其也稱新房業務是公司產品線重要組成部分，在總營收中占比通常在15%-20%區間。

但在謝逸楓看來，我愛我家在開拓新房業務方面，是存在一定阻礙因素的，比如公司尚缺乏專業的新房拓展團隊、營銷團隊，另外公司對新房市場了解也不夠透徹。“一般開發商也清楚，我愛我家以二手房買賣業務為主，對新房業務的銷售代理前期策劃、土地融資服務都還比較‘小白’，所以也更傾向于選擇和市占率更高、更有經驗的企業合作。”他稱。

為了對抗貝殼，我愛我家曾與安居客結盟。2018年，58同城曾以10.68億元入股我愛我家。2018年，安居客董事會主席姚勁波摞下狠話稱，與58集團旗下的58同城、安居客、趕集網的房產業務流量相比，鏈家加上貝殼的流量只能達到其20%。

不過，安居客的盈利模式與傳統房產中介不同，它不是“中間商賺差價”，而是充當“流量平臺”的角色，借助流量向中介公司與經紀人收取服務費，也即是“販賣流量的端口生意”。

謝逸楓認為，我愛我家接受58的投資，與安居客站在同一屋檐下，主要是有幾個層面的目的：與安居客進行房源信息的數據、客戶資源共享；擴大市場占有率；人才互通；合作構建二手房貸交易或信息平臺，“但這些是否能為我愛我愛帶來實質上的幫助，幫助提升收益利潤，還需要時間來證明”。

2021年4月，面對新房市場這塊大蛋糕，姚勁波在社交媒體稱，“58安居客今年作為挑戰者全面進入新房交易領域”。但2020年，安居客的新房交易僅貢獻了2.28億元營收。

我愛我家牽手這名“盟友”，也無法改變它在競爭中漸落下風的趨勢。

我愛我家，追不上貝殼？

房產中介江湖中，我愛我家創立早、上市也是最早的。但后來鏈家橫空出世，提出“真房源”理念，又在左暉的帶領下向貝殼找房升級，憑借花10年時間構建的樓盤字典和ACN網絡（Agent Cooperate Network，強調經紀人以不同角色參與到一筆交易中）兩個殺手锏在行業內掀起水花。

簡單來講，貝殼將千奇百怪的房源“標準化”，大大提高了房產買賣的效率，這對其他房產中介公司漸成壓制態勢。

這也難免引起其他房產中介的不滿。焦慮的我愛我家，也開始了“追趕”貝殼的旅程。

我愛我家曾經加入了58集團牽頭組成的“反貝殼聯盟”，與中原地產、21世紀不動產中國、麥田房產、中環互聯等一起向貝殼宣戰。但現在，這個“聯盟”中成員早已各奔東西，21世紀不動產與中環互聯等倒向了貝殼，麥田房產現在也已經歸于字節跳動旗下。

2020年8月貝殼在紐交所正式掛牌上市。兩年前的2018年5月，為了趕在貝殼前面上市，坐上“房產中介第一股”的頭把交椅，我愛我家通過借殼昆百大曲線在A股上市。

據了解，為了上市，我愛我家曾在并購重組時簽下業績對賭協議，承諾2017年、2018年、2019年底實現的扣除非經常性損益及募集配套資金影響后的合并報表口徑下歸屬于母公司股東的累積凈利潤，分別不低于人民幣5億元、11億元及18億元。

上市后，2018-2019年，我愛我家均踩線完成對股東的業績對賭承諾。在這個過程中，我愛我家頻繁發起又頻繁失敗的并購案，加速“跑馬圈地”，也被認為與其急著完成上市承諾不無關系。

2018年12月，我愛我家宣布擬以發行股份及支付現金的方式購買房地產綜合服務平臺中環互聯100%股權。中環互聯的業務范圍主要覆蓋國內二線城市，截至2018年10月末，其加盟門店超過2400家。當時我愛我家的門店總數逾3200家，鏈家為8000家。我愛我家本來預計，資產重組完成后，其市占率及門店數量將差不多“翻一番”。

但雙方未能就發行股份等核心交易條款達成一致意見，最終在2019年這項合作“夭折”。我愛我家想借此追趕鏈家的愿望也落空了。我愛我家集團前副總裁胡景暉當時在接受媒體采訪時表示，行業內像中環互聯這樣規模的收購標的“基本上沒有了”，這次收購的失敗，使得我愛我家想通過收并購跑通加盟模式、加速擴張門店的想法“變得越來越不現實”。

2020年，我愛我家董事長兼總裁謝勇宣布，公司“將采取加盟合伙以及平臺化方式開展快速擴張，并占領市場”。我愛我家開啟平臺化戰略，準備打造成為“入口級多元一體化居住平臺運營商”，同時也計劃構建開放的數據資源平臺。

這一路徑和貝殼是基本類似的。我愛我家也開啟了新的一輪和貝殼的正面對戰。

但是，在做平臺上，目前我愛我家在規模、服務及品牌認知度上與貝殼相比仍稍顯遜色。

一位購房者告訴《財經天下》周刊：“樓源真實性、VR看房體驗，我認為是貝殼找房最大的壁壘，體現實質作用上，貝殼找房總可以有準確和足夠豐富的房屋信息供我們選擇，里面的中介也提供專業的咨詢服務。總體來講，從我的感受上，單單在售前這一個環節上，貝殼就贏了我愛我家不知多少倍。”

謝逸楓則認為，我愛我家要想向貝殼找房靠攏，需要做的努力太多了。“首先業務要有所創新，比如轉向新房、金融、社區、長租領域等，提升盈利能力和市場份額；另外加強經營管理也是重要一環，公司需要做優秀經紀人才的儲備。”

然而，為了提高估值、講起新故事的我愛我家，在估值上，仍舊和貝殼之間相差了不小的差距。截至12月8日，貝殼的市值為237.23億美元（約合1506億元人民幣），而我愛我家市值為70.67億元。

關鍵詞： 我愛我家 貝殼 新房 業務 房產中介 門店 股價 謝逸楓 經