渾水繼續做空中概股，槍口對準了貝殼找房。

12月16日，渾水調研公司（Muddy Waters Research）發布針對中概股貝殼找房（BEKE.US）的沽空報告，稱其像瑞幸咖啡一樣，是一個巨大的騙局。“據我們估計，貝殼2021年第二季度至第三季度的新房總交易額（GTV）被夸大了126%，由此產生的傭金收入虛增了大約77%-96%。”

據了解，渾水通過對貝殼門店進行初步盡職調查（包括實地采訪和實地考察），證實了貝殼向投資者報告的交易量、商鋪數量和經紀人數量與渾水利用數據收集程序從貝殼平臺收集的數據之間存在巨大差異。

渾水稱，貝殼存在大量并不存在“幽靈店”和注冊成不同分店但實則在同一辦公地的“克隆店”，并以此來虛報門店數量。

例如，在貝殼官網上掛牌的南昌市青山湖區的一處營業點的實際店面顯示已經被廢棄（見下圖一）；另有廊坊市天洋城的兩處鏈家營業點，實際只有一店（見下圖二）。

圖一

圖二

“我們在廊坊找到的51家鏈家店中，有19家是‘幽靈店’。僅在這個城市，實地考察就表明貝殼將門店數量夸大了59%。我們相信廊坊只是一個代表，類似的鬼店并不僅限一地。”

同時，渾水發現，貝殼在其IPO招股說明書、二次發行和其他財務報告中公開的經紀人數量被大幅夸大了。“在貝殼的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經紀人，但工商查詢顯示，其三家上海經紀子公司只有9998名員工。”

渾水還質疑，貝殼通過表外投資推高傭金率。報告中稱，渾水調查人員走訪德佑的部分門店后發現，德佑的“領航者計劃”會給年收入超過250萬元的門店估值10%的現金進行投資，但并不尋求入股或利潤分配，條件是該門店需要接受更高的傭金率。

此外，渾水指，貝殼的欺詐行為還包括，“利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現金余額歸零。”

例如，針對貝殼2019年收購中環地產的交易，渾水認為，貝殼通過一個可能受控制的中間機構進行收購，夸大了中環地產的收購價格，并以此消耗掉虛假的現金。

渾水還對貝殼收購家居裝修服務提供商圣都裝飾的耗資之大提出質疑。今年6月，貝殼宣布斥資80億元人民幣收購圣都裝飾，而當時可比較對象、大型家居裝修服務提供商東易日盛的市值僅為25億元人民幣。

針對上述指控，貝殼在當晚美股開盤約半小時后回應稱，貝殼確保財報數據的真實性和規范性，歡迎各種調查，但堅決抵制任何機構的惡意做空行為。

貝殼表示：“渾水因為不了解中國房產市場，缺乏對貝殼業務的基本認知和三張報表的正確解讀，為保證投資者權益和不受錯誤信息引導，貝殼將在24小時內針對報告內容逐一拆解回復。”

不過，截至發稿，貝殼尚未就渾水報告作出逐條回應。

受這一系列消息影響，貝殼股價盤前一度大跌超10%，不過，開盤后逐漸企穩，甚至一度拉升漲超14%。截至收盤，股價再度翻綠，跌1.98%，報18.31美元/股，總市值218億美元。

據悉，受今年以來房地產市場長時間調控影響，房企業績普遍表現較差，貝殼也不例外。其此前發布的三季報顯示，2021年第三季度，貝殼實現營業收入181億元，同比下降11.9%；經調整后凈虧損8.88億元，而去年同期凈利潤為0.75億元。

報告期內，貝殼總GTV為8307億元，同比下降20.9%。其中，存量房業務成交額為3782億元，同比下降34.3%；新房業務成交額為4101億元，同比下降2.5%；新興和其他服務成交額為423億元，同比下降20.4%。

第三季度，貝殼實現傭金收入53億元，較2020年同期的79億元下降32.91%。公司將這一變動歸咎于現房交易GTV的下滑。報告期內，鏈家門店服務的現房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元。

貝殼稱，由于現房交易凈收入下降導致現房交易的邊際貢獻較低，以及鏈家代理商的固定補償成本相對持平，公司三季度毛利率為15.2%，較去年同期的21.3%下滑6個百分點。

截至報告期末，貝殼門店總數達53946家，經紀人總數51.55萬人，同比增長了7.9%，但較二季度的54.86萬人下降了6%。這也意味著，在三季度短短90天中，約有3.31萬人離開了貝殼。

不過，此前仍有多家知名投行分析師表示看好，摩根大通分析師11月曾上調貝殼評級，并認為其股價以充分反映不利因素影響，巴克萊銀行也同樣表示看好貝殼，認為貝殼表現優于同行。

而對于此次做空，據華夏時報，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，有很明顯的惡意做空傾向。就中國目前的房地產市場而言，雖然存在降溫，但不存在斷崖式下跌的現象。惡意做空其實也是基于財務數據作出的粗糙的、過于武斷的判斷。

據統計，渾水公司自2010年創立以來共做空超過16家中概股，包括分眾傳媒、新東方、輝山乳業、安踏體育，以及芝華仕沙發的母公司敏華控股等，其中9家已經退市。

不過，渾水也并非百發百中。此前渾水在2011年做空中國芯片制造商展訊通信，盡管公司股價當日下跌超過最多3成，但后期跌幅大有收窄。針對渾水做空，展訊發布澄清消息，股價隨后反彈，上漲超過3成。

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