今年的房企江湖尤其慘烈，一直以來，牌面較好的中國奧園，近期亦是引發輿論關注。臨近年末，旗下奧園美谷高管層來了個“大洗牌”。

12月30日，奧園美谷發布公告稱，胡冉接任馬軍為該公司董事長，范時杰接替胡冉職務擔任總裁。而與中國奧園淵源頗深的奧園美谷原董事長馬軍、董事陳勇、獨立董事張樹軍，此前一天，皆因個人原因，選擇了辭職。

據媒體報道，此次奧園美谷高層人事大調整的原因是，為了保持奧園美谷的獨立性，減少其與中國奧園有過多運營管理上的關聯。

進入2021年10月，中國奧園的信用情況被各大評級機構進行預警，11月，其信用評級便開始被頻繁下調。之后中國奧園的壞消息不斷，理財產品逾期、美元債違約、資產出售不利......

隨之而來的花旗銀行及Nine Masts Investment Fund對中國奧園的一只傳訊令狀連同涉及1.31億美元的申索背書，讓中國奧園的資金鏈更是雪上加霜。

從良好到危機

公開資料顯示，中國奧園于1996年成立于廣州，2007年上市于香港。作為一家老牌房地產商，多年來，中國奧園一直聚焦于粵港澳大灣區，并覆蓋華南、中西部核心區、華東及環渤海四大區域，旗下上市公司除了中國奧園，還有奧園健康、奧園美谷等。

縱觀中國奧園近幾年的發展，其業績表現非常漂亮，呈現良好的梯形發展。2018年至2020年，中國奧園的營業收入分別為310.06億元、505.31億元、677.94億元，凈利潤分別為29.39億元、52.22億元、70.51億元。

（圖源：中國奧園財報）

到了2021年上半年，中國房地產行業步入“冰河時代”，隨著“三道紅線”緊箍咒的到來，融資環境趨緊趨嚴，同時還有疫情的不確定性等等原因，各大房企紛紛爆雷。在這期間，從“牌面”上看，中國奧園業績相對而言，依舊還行。2021年上半年，中國奧園營業收入為325.10億元，同比增長15.1%；該公司股東應占期內溢利為20.89億元，同比下降13.6%。

尤其對于房企比較重要的負債償還能力，中國奧園短債償還能力并不算差。截至2021年上半年末，該公司現金及銀行存款為606.45億元，按要求或1年以內需要償還的金額為517.22億元，該公司現有資金尚能覆蓋短期債務，再加上中國奧園合同銷售的現金回款率高達87%，從數據上看，中國奧園短期債務壓力不大。

然而，好景不長，時間來到2021年下半年，中國房地產開發商普遍遭遇困境，各大頭部房企“爆雷”不斷，國際評級機構大范圍下調中國房企的評級，導致境外資本市場對房地產行業信心不足，對中國房地產企業關閉了境外融資渠道，短期流動資金承壓，中國奧園就是其中一員。

10月份，國際評級公司標普、穆迪、惠譽等就開始對中國奧園信用情況進行預警，10月15日，標普便將中國奧園評級由B+下調至B，之后又下調至CCC。緊接著惠譽、穆迪跟著標普的腳步都下調了中國奧園的評級，惠譽將其下調至CCC-，穆迪將其下調至Caa2。

當時標普認為，大量債務的即將到期以及現金生成能力的減弱，使中國奧園可能面臨巨大的短期流動性壓力。

自救未成功，爆雷模式開啟

在國際評級機構下調中國奧園評級期間，中國奧園其實也開始了自身的自救行動。

首先便是出售旗下資產進行“回血”。11月4日，中國奧園和奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康擬出售物業管理及相關服務；11月14日，中國奧園又披露公告稱，擬9億港元出售雙福、名萬投資及裕康的全部已發行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業。

公開資料顯示，燕貽大廈位于西半山羅便臣道63至67號，建于1967年，至今已超過53年樓齡，樓高8層，共32間房屋，占地面積約1012平方米，估算可重建的樓面面積約5063平方米。

值得注意的是，中國奧園表示，此次出售股權事項估計虧損1.77億港元，相當于8折出售，出售股權的所得款凈額擬用于償還貸款融資及用作該集團的一般營運資金。

除了出售資產進行融資之外，面對即將來臨的債務問題，中國奧園也在尋求債券展期。11月中旬，中國奧園為發行規模為8.16億元的“中山-奧創二期”ABS尋求展期，該債券到期日為2022年5月20日，行權日為2021年11月22日。后期在中國奧園的努力下，該債券的展期方案獲得通過。

之后，中國奧園即將到期的另外兩只債券也均獲得通過，其中一筆供應鏈應付賬款定向資產的債券發行規模為5.5億元，原定于2021年11月26日到期；另一筆債券的債務規模為1.5億元，原定到期日為2021年12月3日。

三筆債券展期方案的通過，本以為中國奧園能松口氣的時候，但讓投資者沒想到的是，即使中國奧園做了那么多努力，依舊沒堵住“窟窿”。

此前有傳言稱，一筆6600萬元的信托貸款，中國奧園未履行還款義務。之后中國奧園在11月30日發布澄清公告稱，雙方已達成一致，相關款項將在近期兌付。

然而，12月2日晚，中國奧園便在其官網發布一篇《致投資人的一封信》，信中顯示，截至目前，中國奧園相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。據報道，上述60億元理財，涉及全部投資人大概1500人，員工及親戚占669人。

（圖源：中國奧園官網）

之后，中國奧園給出了兩種兌付方案，現金兌付和實物兌付，其中現金兌付單個金額200萬元以內的分6個月兌付，在2024年5月前兌付完成；而關于實物兌付，中國奧園將拿出總貨值不低于90億元的住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位供投資者選擇。

有意思的是，中國奧園在兌付方案中提及，投資者兌付金額不足以支付實物資產價格的需另行補足。同時稱，可與投資者簽訂遠期回購協議，約定在投資者簽訂協議2年后按原價回購，物業已辦理網簽或已轉售的除外，而且兌付的實物資產以“先簽先得”為原則。這被有些人戲稱，投資理財最后卻成為了“房東”。

中國奧園在給投資者的信中說，其陷入的是短期資金流動性困境，并且有信心，有決心，保障其生產經營有序發展。

但境外投資者顯然信心不足，12月2日，中國奧園發布公告稱，由于被國際評級機構下調評級，被債權人要求償還該公司及其成員公司為借款人或擔保人本金總額約為6.51億美元的融資。

值得注意的是，中國奧園在公告中還表示，其并無付款或就替代付款安排與該等債權人達成協議。也就是說，中國奧園這筆境外貸款或已經觸發違約。

受此影響，中國奧園旗下多筆美元債觸發交叉違約。12月13日，山東高速金融集團有限公司稱，由中國奧園擔保的票據規模為1億美元，年利率為6.0%的美元債觸發違約。

緊接著12月28日，中國奧園又收到接到花旗銀行及Nine Masts Investment Fund針對該公司及全資附屬公司樂添投資有限公司的傳訊令狀連同申索背書。申索背書涉及到1.31億美元的債務連同應計利息及費用。

而中國奧園在公告中稱，其被申索的起因或源于但不限于12月2日中國奧園公告但6.51億美元的債務無法償還事件。

值得注意的是，除了上述美元債務，中國奧園還有兩筆即將到期的美元債。Wind數據顯示，票面利率4.2%的1.87億美元債將于2022年1月22日到期，票息利率8.5%的4.99億美元債將于2022年1月23日到期。

而中國奧園發生的這一切，也被投資者看在眼里，并迅速反映在資本市場。中國奧園的股票自11月11日漲11.93%以2.72港元/股收盤后，便開始一路下跌，截至12月31日，中國奧園收盤價已跌至1.41港元/股，跌幅近半。

（圖源：中國奧園股價截圖）

“求援”旗下公司

覆巢之下，焉有完卵。母公司遭遇了危機，旗下公司都沒能“幸免于難”。而現金流較為穩定的奧園健康，成為中國奧園的“求援”的對象。

12月17日，奧園健康發布公告稱，其間接全資附屬亞洲大健康產業研究院有限公司將以7871.36億元收購中國奧園直接全資附屬公司旗下萬勇發展有限公司（下稱“萬勇發展”）70%的已發行股本。

而萬勇發展的業績表現并不算好，2021年前三季度，萬勇發展僅錄得39.3萬元的凈利潤，而此前的2019年、2020年，凈利潤更是連續虧損。

即使奧園健康表示，收購萬勇發展與公司一直希望探索大健康業務的方向高度吻合，符合長期規劃以及戰略布局。但逾7000萬元的價格收購還是備受質疑。

與此同時，便也不難理解奧園美谷為何會在此時調整，與中國奧園有過深淵源的高層了。畢竟當時以10.2億元出售評估價值為20.05億元的旗下房地產板塊，給中國奧園關聯公司凱弦投資已備受“矚目”。

此外，境外融資已難融到的中國奧園，不得不把融資事宜轉移到“自家人”身上。12月28日，中國奧園發布公告稱，關聯公司JOY PACIFIC以3.71港元每股的價格認購了中國奧園1.62億新股。

無論怎樣，此次新股認購，中國奧園還是獲得了6億港元的融資，然而，這點錢，不算逾期的60億元理財產品，僅說12月2日爆出的6.51億美元債務，也不過說杯水車薪罷了。

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