撰文/ 《財經天下》周刊作者 田晏林

編輯/ 董雨晴

北京樓市正在悄然變熱。

剛過去的這個周末，雖然北京上地地區通報了一例疫情案例，不過這沒能阻攔看房人的熱情。1月16日，上地某小區一天內就成交了兩套二手房。

這種果斷出手的情況在2022年1月份尤為明顯，許多人趁著春節前的空檔頻繁走動于二手房交易市場，其中，以改善需求最為突出。“最近能感覺市場熱了起來”，一位北京地區二手房中介表示，其所在的小區近半月成交量創下過去三個月來新高。

作為樓市風向標，北京率先在二手房市場方面傳遞起樂觀的情緒。

日前，國家統計局也發布了2021年12月，70個大中城市商品住宅銷售價。數據顯示，商品住宅銷售價格環比呈降勢，同比漲幅回落，這意味著全國樓市正在企穩。亦有專家指出，預計一二線城市房地產市場在2022年上半年有一定程度轉暖。

北京樓市突然熱了

作為一名普通的90后北漂女青年，李筱第一次覺得自己的人生超越郭麒麟、阿sa等明星藝人的時刻，就是她北京社保交滿五年的那天。

2022年元旦后，李筱終于有資格在北京安家了，以前聽明星們吐槽沒交夠社保不能在一線城市買房，她還感嘆，原來明星們光鮮亮麗的背后也有跟普通人一樣的煩惱。

但最近刷著各類買房App，她承認這個結論還是草率了。從2021年下半年開始，她一有空就逛各種買房軟件，收藏了幾十套心儀房源。對于一直橫盤的北京樓市來說，李筱不著急出手，畢竟湊個上百萬元的首付不是一件容易的事，還得背上上萬元的月供，壓力自不必說。

可最近兩個月再看，李筱突感不妙。

她收藏的房源信息顯示要么已出售，要么下架了。她趕快聯系中介，對方答復她稱，最近的行情就是如此。對于李筱來說，她沒想到北京市場回暖的如此之快，才拿到購房資格的她，又要為買家出手頻繁的市場行情繼續苦惱。

不過，李筱看中的房子也的確符合這一輪二手房市場中優質標的特征，性價比高、位置好、樓齡較新，未來潛在的上漲空間大。

李筱一開始覺得長時間通勤會毀掉一個人的幸福，所以她主攻近地鐵的二手房，果斷放棄郊區新房。去年初，朋友在朝陽區北五環附近的北苑家園入手了一套大一居，首套房首付170萬元。那房子李筱也去看過，雖然是一居室，但戶型方正，在朋友的改造下變成兩居。一進門，陽光透過落地窗灑進來，那是李筱的理想住所。

考慮到自己的首付預算也夠得上，李筱覺得跟朋友做鄰居也是不錯的選擇，她一直把這里當作是心儀之選。但最近她在App上再看那個小區的同戶型房子，首套房凈首付已經需要近220萬元。

計劃趕不上變化。2021年上半年，北京樓市整體迎來了一波上漲行情，二手房成交量在11萬套左右，是2016年下半年以來的高點。而從7月到10月，二手房成交量迅速跌至冰點，等到了11月、12月，成交量再次回升。

雖然下半年北京二手房成交有所下滑，但全年成交量仍同比上漲。根據中原地產數據，2021年全年北京二手房成交量達到19.25萬套，同比上升了14%。

李筱感慨，人類的悲歡其實并不相通，尤其是和不差錢的明星相比。“我們差的是幾年社保嗎？人家資格下來了，想買就買，我現在還得算計著首付和月供。”李筱調侃道。

高漲情緒在傳遞

高漲的情緒也開始在市場間悄悄傳遞，家住東北五環附近的周元最近有了置換需求，他擔心2022年春節過后北京樓市會步入小陽春，迎來一個較大的漲幅，就想著在春節前就把房子的問題解決。

和他有相似想法的人不在少數，張辭就是其中之一。她本來計劃在2022年初把換房的事情搞定，在中介的推薦下，她有條不紊地挑選著海淀的學區房。不過在買房的過程中，中介幾次提醒她，市場正在“變熱”。

的確，2021年12月至2022年1月，北京各小區成交量均有小幅上漲，她所鎖定的上地地區4個小區在2021年12月時二手房成交量達到了26套，目前這幾個小區在售房源也不過59套。

同樣的情況也出現在北京天通苑地區，一位中介表示，他所在的小區過去12天時間里成交了近10套房源。目前這個小區的在售房源僅為50余套。

看到這樣的狀況，張辭加快了看房步伐，兩個星期后，她鎖定了最終房源。當天來談判的買家加上張辭一共有三家。張辭想把談判權握在自己的手中，遂和中介商量，第一個進行談判，而另外兩家就在門外等著。最終，在焦灼的談判下，張辭以一個適中的價位拿下了這套房子。

除了買賣雙方的心理因素。其實無論是哪個城市，二手房成交量的多寡，一般與當地的信貸政策的松緊關系密切。

2021年國慶期間，《財經天下》周刊曾探訪過北京樓市，當時有銀行工作人員說，到2021年年底，許多銀行在住房貸款項目上已經沒有額度了，最快要排到2022年初。那時，銀行對借款人的首付款來源、征信、銀行流水等資料嚴格審查，購房人和業主都在觀望，交易情緒普遍不高。

但自2021年10月下旬監管層對房地產行業釋放積極信號后，情況開始變化，在房價上表現明顯。

12月3日，中國銀保監會表態：“根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭要求。”那個月，貝殼研究院監測50個城市的二手房價格，發現指數環比跌幅出現了本輪下跌以來的首次收窄。

據一位北京的房產經紀人粗略測算，2021年底時，北京二手房價格同比漲幅超過5%，但基本還能控制在10%以內。對于二手房市場復蘇的原因，貝殼研究院認為，主要在于購房信貸環境的改善對于購買力和市場信心的提振。中原地產首席分析師張大偉表示，除了信貸影響，北京二手房成交量的觸底反彈還與一線城市需求旺盛有關。

自從2017年3月17日北京出臺“認房又認貸、提高二套房首付比例”政策后，北京購房人的需求已經被壓了整整5年。這個城市從不缺有錢人，也不缺剛需客。樓市的韌性在經歷過2021年西城學區房“震蕩”、“離婚新政”、以及海淀部分小區試行二手房指導價后，更可見一斑。

高價學區房沒有被冷落太久，依舊是家長們的心頭好。2021年12月，每平米單價超15萬的西城德勝片區學區房重燃熱火，有中介透露，該片區單月成交量超過50套。

成交量多的時候，李筱甚至遇到一些態度強硬的業主，不愿讓價。但在從業多年的房產中介看來，“如今剛需和連環單（即賣房、買房連續交易，多為改善型）業主紛紛入市，一切可聊，畢竟大家都有需求。”

據一位連環單業主介紹，為了改善居住體驗，去年他決定換個更大的新房，將自己住的二手房出售。最初掛牌價400萬元，因為房齡較老，出售難度大，他后期主動降了35萬元，但最終成交時，趕著年底交新房首付，他又讓價12萬元。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在房地產業良性循環的指引下，信貸環境的持續改善給2021年底的市場成交帶來利好，也帶動市場底部修復。

新房二八分化

相比二手房的火熱，新房市場的情況則更復雜。

元旦過后的第一周，張欣然就接到了不少新房售樓處的電話。本來不著急買，但聽著售樓員介紹各種促銷優惠，她多少有些心動。“總面積在73-83㎡，總價285萬元，均價3.4萬元/㎡，距離地鐵站直線距離200米，最低能打92折，還贈送15年物業費。聽起來很誘人。”

張欣然說的樓盤是位于西六環外、房山區青龍湖東南側的龍湖·熙湖悅著，由龍湖、首開、國開、萬科四大開發商共同打造，是典型的限競房項目。開發商于2018年6月拿地，自持面積12%，綜合樓面價26657元/㎡，政府限價37245元/㎡。

不只是熙湖悅著，從去年12月起，開發商為了沖刺業績，不少樓盤推出多套特價房源，優惠幅度高達幾十萬元。元旦期間，北京新入市5個項目，其中2個為2021年首次集中供地的項目。新入市項目推出看房即送小禮品、1㎡免單等活動。大多數樓盤延續2021年促銷措施。

不過，在行業人士看來，促銷力度大恰恰說明房子不好賣。“熙湖悅著拿地時開發商還是激進了，這里位置不算好，同樣在房山，中建京西印玥之前定價3.8萬元/㎡，現在漲到了4.6萬元/㎡，人家不用促銷，也有人買。”據《財經》報道，元旦首日，中高端樓盤長安悅璽也未推出任何折扣，但依舊受到不少在金融街工作的購房者的關注。

據行業人士觀察，近期北京二手房回暖，一定程度上對新房市場產生積極影響，但整體分析，并不是所有項目都回暖，新房銷售水平呈現二八分化態勢。

同樣在朝陽區王四營鄉，三個正在出售的項目：保利錦上去化率達到75%，融創朝陽壹號去年10月開盤，去化率接近25%，而魯能中綠·東岳府2021年11月開盤，去化率只有個位數。

另外，在順義區仁和鎮，三個單價在4萬元/㎡左右的剛需盤旭輝公園都會、路勁御和府、龍湖·云河硯正在貼身肉搏。旭輝已經賣出了近40億元，而龍湖截止到去年12月，只賣了20多億元。

一位北京新房銷售表示，當前市場環境下實現逆轉的項目均具備兩個重要因素，地段和品質。“地段不是傳統概念的二環三環，而是產業和人口支撐，配套設施規劃和完善程度；品質也不單指建筑品質，還有智慧家居、物業服務、園林綠化、戶型設計等生活場景。”

2021年對房地產行業來說，是紅海變血海的殘酷一年。但讓人意外的是，從數據上看，這一年居然是北京新房賣得最好的一年。

有機構統計，不含別墅，2021年北京普通住宅新房賣出超過5.7萬套，成交量創近5年來新高。另據CRIC研究中心統計，在四個一線城市里，上海、深圳、廣州2021年全年成交套數都出現同比下跌，只有北京，2021年成交了192054套房子，同比提高了13%，比2019年漲了33%。

一位常年關注新房市場的機構人士坦言，與二手房相比，2021年北京新房更好賣。不可否認，在信貸影響之外，開發商的優惠措施也起了一定作用。

只不過，元旦過后，無論是二手房還是新房，成交數量均有所回落。據“地產營銷人”統計，2022年1月3日—1月9日，北京市商品房成交1350套，環比下降11%；成交均價49145元/㎡，環比上漲27%；成交金額85.7億元，環比下降34%。

一位21世紀不動產的中介告訴《財經天下》周刊，他所在的門店元旦后僅賣出1套房，旁邊的鏈家也賣了不過3套，成交速度較2021年底有所放緩。不過該中介比較樂觀，在二手房市場回暖的當下，他判斷新房仍會是買房人的關注重點。

節奏失衡的2021

成交量的回升，并不意味著房價同時進入上升通道。盡管北京樓市在回暖，但二手房價格自去年9月首次出現環比下降后，直到12月底，連續三月呈環比下降態勢。

并且，從全國成交數據上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。

影響住宅價格的因素非常廣泛。在經濟學家任澤平的“短期看金融，中期看土地，長期看人口”理論之外，住房保障制度、產業結構，甚至文化傳統都可能在一定程度上左右房價。因此，直至今日，學界也沒有建立起一個科學預測房價的模型。

克而瑞統計了2011年至2020年數據發現，過去20年中國房價只漲不跌，最近5年的房價復合增長率達到7%，同期城鎮人均可支配收入復合增長率為5%，房價的增長仍相對快于收入增長。2020年全國平均的房價收入比（新房單價/人均可支配收入）達到了8.9，高居榜首的深圳更是將近35。

但從2021年全國市場表現看，可以確定的是，在北上廣深一線城市房子“買完就漲”的好事兒不會輕易出現。2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產永遠高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產市場逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，在市場透支和政策調整下，中國房地產市場盡管仍是壓艙石和支柱產業，但整體規模將回到5年前，從白金步入青銅時代。

當然，對于消費者來說，這些都不是重點。李筱沒學過宏觀經濟，也搞不懂行業周期，她只知道剛需賭不起市場，也不必賭。地產行業人士對這種想法也表示認可，“無論剛需還是改善，如果準備好首付，就可以抓緊看房。至于豪宅買家，準備好資金和運氣就行了。”

在貝殼研究院看來，市場在年內從歷史高位快速下降到歷史低位，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。而影響2022市場走勢的核心變量還是政策環境、市場供給以及信貸投放量。

貝殼研究院預測，2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復；從購房人群上看，剛需市場率先修復。在區域上，深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復，三四線城市下行壓力仍大。

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