文|《財經天下》周刊作者 田晏林

近日，據消息人士稱某家總部位于廣州的 50 強上市房企即將進行破產重組。鑒于粵派房企當前的經營表現，這位可能破產的主角，外界猜測最多的是中國奧園。

《財經天下》周刊就此事咨詢多位奧園內部人士，對方均表示，公司現在資金確實緊張，但也只是裁員，沒聽說破產。

自從去年3月，中國奧園對組織結構“動刀”，將旗下地產板塊的地產集團和商業地產集團合并后，裁員一輪接著一輪，有的部門甚至全員都被裁掉。如今，奧園人人自危，員工自動進入加班狀態，生怕自己成為下一個“待宰羔羊”。

在房地產全行業萎靡的2021年，從人力上控制成本的房企不在少數。極度缺錢的奧園也在裁員降薪自救，卻沒有從根本上解決企業的經營危機。

1月19日，奧園又被曝出在青島西海岸新區的項目翰林名苑存在違規銷售遭當地住建部處罰。作為“中國復合地產第一盤”的締造者，曾經借助奧運概念打造出千億房企的中國奧園，如今急切渴望回籠資金。在遭遇信任危機后，奧園還有機會嗎？

44億元短期外債逼近

自從去年奧園理財產品出現兌付危機后，中國奧園董事長郭梓文立下豪言“要成為行業困境中成功突圍的優等生”。

在去年12月的紓困會議上，管理層提到，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區域公司歸集資金、出售城市更新股權、引入戰投及管理層個人認購定增股票乃至出售物業優質資產等。

去年11月，中國奧園旗下上市子公司奧園美谷，頂著董事會成員投反對票的壓力，耗資近7947萬元購買了奧園集團控股的3間商鋪，為母公司“輸血”。

不僅如此，奧園還通過融資，以及給ABS和其他信托找展期方案的方式緩解債務壓力，但該公司在境外債方面遲遲沒有動靜。有債權人士一度悲觀認為，奧園會保境內，棄境外。

截至目前，中國奧園共有10只境外存續債券，本金總額為32.03億美元。其中有3只將于今年內到期，集中在本月的就有兩筆，合計近44億人民幣，其中一筆1.88億美元債券將于2022年1月22日到期，票面利率4.2%；另一筆4.99億美元債券，票息利率8.5%，將于2022年1月23日到期。

1月7日，據澎湃新聞消息，中國奧園正在處置的境外資產中已有約4至5個項目在洽談買家，預計交易金額在30億元左右。臨近兌付關口，卻還沒敲定資金，給奧園能否成為“優等生”打下問號。

一位接近奧園的行業人士表示，奧園做商業地產起家，土地儲備和業務量是可以的，但商業地產普遍存在資金周轉速度慢的問題，“外加去年房地產政策收緊和市場下行因素影響，資金鏈緊張是必然的。”

其實奧園的危機從2020年就見端倪。彼時有行業給出了做空報告。在首次邁入房企千億陣營后，2020年初，有匿名人士發布針對中國奧園的做空報告，認為奧園在過去數年間，通過“明股實債”、關聯交

易及抽屜協議隱藏真實負債，虛增利潤近30億元。

當時該報告還被一些投資者指責不專業，那會兒無論是明股實債還是永續債，普遍被認為是房企用來平滑財務報表的主要方式。但投資者們沒想到，為保證房地產行業健康發展，2021年監管政策收緊，制約了這些財務手段。

奧園的債務風險和違規操作也被媒體曝光。據網易清流工作室報道，奧園發售的多款理財產品涉嫌自融，此外還利用內部子公司之間的應收賬款，在資本市場上進行融資。

去年底，多家評級機構調低了奧園的信用評級。奧園也在積極打折促銷以快速回籠資金，但未經審核的數據顯示，2021全年中國奧園合同銷售額累計約1210.3億元，同比減少9%，僅完成年度銷售目標的80%。

一位熟悉奧園的業內人士指出，奧園家族企業的烙印很深，“所以你可以看到這幾年管理層的變動也不小。作為粵系老牌房企，奧園主要深耕大灣區，外區域拓展相對不足，還有管理能力較弱。”

曾為粵港澳四小龍，靠體育發家

和絕大多數廣東企業家一樣，奧園集團創始人郭梓文也是“赤手空拳打天下”的平民企業家。從承包困難國企起步，到整合政府資源做大企業，郭梓文從最強“承包商”到中國“復合地產第一人”只用了7年時間。

1991年郭梓文決心下海，靠東拼西湊的5萬元承包了負債累累的廣東番禺建安裝飾公司，淘到第一桶金。隨后又承包了梅山建設公司，1996年其打造的金業別墅花園將公司的爛尾項目完美收場，郭梓文開始正式走進房地產行業。

1998年，在番禺洛溪大橋邊，郭梓文望著幾年前征下的200多畝農地發愁，當時該地塊周圍已經有多家房企安營扎寨，為盤活資產，走出不一樣的路子，郭梓文想到將地產項目與體育結合。

“那時候請朋友吃飯唱歌，他們已經沒興趣了。但請他們打球卻很愿意。而且周末我看廣州體育場館塞滿了人，才想到這里面一定有什么市場。”據郭梓文回憶，那時他的金業公司在番禺小有名氣，但在整個廣州還默默無聞，為了打出影響力，他想出了“運動就在家門口”的概念，為此他將”金業體育花園”更名為”廣州奧林匹克花園”。

與奧運的結合，讓郭梓文在業內的知名度迅速提升，他也將企業更名為“奧園置業”。在北京申辦奧運的期間，“奧林匹克花園”的名字不能屬于某個開發商，在成為中國奧委會的專利后，郭梓文獲得該名稱的特許經營權。

從2013年破百億，到2019年破千億，奧園僅用了6年時間就成為“粵港澳四小龍”之首。郭梓文曾表示，要把“奧林匹克”名義下的金子挖干凈。

在房企“高負債、高杠桿、高周轉”的三高時代，奧園通過延長債務期限，平抑債務結構，并且通過和信托、基金等金融機構簽署協議，通過股權方式進行融資。

“由于是一種股權投資，所以在借款公司的財務報表中，不會體現為“債務”，因此可以起到優化債務水平的作用。”據業內人士分析，奧園還通過并表少數股東權益增加總權益來降低凈負債率。

或許，正是曾經可圈可點的“財技”，才使奧園陷入如今的債務危機。此時靠變賣資產自救，奧園能否完成突圍，還需要看眼下的美元債能否順利解決。

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