撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

一筆2億美元永續(xù)債爽約的傳聞，讓閩系房企正榮地產(chǎn)，遭遇了資本市場(chǎng)的至暗時(shí)刻。

2月11日午間，正榮系兩家上市公司股價(jià)突遭大幅跳水，短短兩個(gè)小時(shí)內(nèi)兩家上市公司股價(jià)暴跌近9成，合計(jì)市值蒸發(fā)超130億港元。其中，港股正榮地產(chǎn)創(chuàng)下最大跌幅紀(jì)錄，最高跌幅81.42%，截至收盤(pán)跌幅收窄至66.39%，報(bào)1.23港元/股，市值半日蒸發(fā)超過(guò)百億港元。而正榮旗下的物業(yè)公司正榮服務(wù)也一度跌逾85%。

正榮地產(chǎn)，1998年誕生在福州，2018年于香港上市，那年也是正榮地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模突飛猛進(jìn)的時(shí)刻，正榮地產(chǎn)正式跨入千億房企行列。剛過(guò)去的2021年，正榮公司合約銷(xiāo)售額1456.43億元，在第三方機(jī)構(gòu)榜單中排名25位。

而其創(chuàng)始人歐宗榮，也在這一年以360億元財(cái)富奪得莆田首富寶座。

正榮近日遭遇的一場(chǎng)罕見(jiàn)的股債雙殺，主要源于一則市場(chǎng)傳聞。有消息稱(chēng)，正榮將不再按此前計(jì)劃贖回一筆2億美元的永續(xù)債，同時(shí)公司打算重組美元債。

對(duì)于上述傳聞，正榮地產(chǎn)予以否認(rèn)，稱(chēng)公司將按照原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債，股價(jià)大跌或由于有機(jī)構(gòu)惡意做空再買(mǎi)入，公司正在進(jìn)一步了解股價(jià)下跌原因。同時(shí)，正榮地產(chǎn)在2月10日晚間回應(yīng)投資者，將按原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債，承諾的償還不會(huì)改變。

2月14日，正榮地產(chǎn)與正榮服務(wù)再度先后發(fā)布公告，澄清此前公司股價(jià)及成交量波動(dòng)的相關(guān)傳聞，并雙雙表示公司目前營(yíng)運(yùn)正常，將照常開(kāi)展業(yè)務(wù)。

然后股債大跌的“黑色星期五”背后，正榮地產(chǎn)緣何突遭機(jī)構(gòu)惡意做空？公司的資金能力又能否助其順利度過(guò)接下來(lái)的償債高峰期？

股債暴跌之謎

讓正榮系兩家公司陷入股債大跌的那筆2億元永續(xù)債，發(fā)行于2019年6月，用于現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，初步分派率為每年10.25%，每年利率遞增5%。而事實(shí)上，就在這輪股債閃崩之前，有關(guān)這個(gè)將于近期到期的2億元永續(xù)債贖回問(wèn)題，一直被投資者們所擔(dān)憂(yōu)。

剛剛過(guò)去的2021年10月，不少房企面臨海外債風(fēng)險(xiǎn)，各大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)啟了對(duì)包括正榮在內(nèi)的房企評(píng)級(jí)的下調(diào)，并引發(fā)了債權(quán)人提出提前償債的要求。正榮旗下這筆即將于2022年3月到期的永續(xù)債，很快也引發(fā)了投資者的關(guān)注。

正榮此前曾在2022年年初的投資人會(huì)議中表示，由于永續(xù)債跳息后費(fèi)用過(guò)高，從10.25%的票息跳至15%，因此計(jì)劃在近期贖回其2億美元規(guī)模的永續(xù)債。2022年1月，正榮地產(chǎn)即正式公告稱(chēng)，將于2022年3月5日贖回2億美元的永續(xù)債，且已告知委托人和債券持有人。

彼時(shí)，由于多家房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，包含正榮在內(nèi)的多家房企宣布贖回多筆票據(jù)。永續(xù)債官宣贖回后的第二天，正榮地產(chǎn)美元債還上漲了超6%。

不過(guò)，距離原定的贖回日期不到1個(gè)月，2億美元債的贖回計(jì)劃卻傳出情況有變。據(jù)消息稱(chēng)，近日，有部分機(jī)構(gòu)投資者再次咨詢(xún)正榮對(duì)于永續(xù)債的贖回計(jì)劃時(shí)，卻未及時(shí)得到回應(yīng)。隨后機(jī)構(gòu)投資者們開(kāi)始售出所持債券，并且恐慌情緒進(jìn)一步蔓延至股市。

從市場(chǎng)層面來(lái)看， 投資者對(duì)于永續(xù)債的償還擔(dān)憂(yōu)，并不是沒(méi)有道理。自流動(dòng)性危機(jī)發(fā)生以來(lái)，房企債務(wù)管理成為資本市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。此前已有新力地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)、世茂等多家房企經(jīng)歷過(guò)不同程度的股債價(jià)格大幅波動(dòng)。

受傳聞?dòng)绊懀?月10日正榮美元債開(kāi)始下跌，其中20正榮03跳水超23%，盤(pán)中臨時(shí)停牌，而那筆2億美元的永續(xù)債更是暴跌約30個(gè)點(diǎn)。

而除了正榮系股價(jià)遭遇大跌外，當(dāng)日，同屬閩系房企的融信中國(guó)股價(jià)也出現(xiàn)了波動(dòng)。2月11日，融信中國(guó)收?qǐng)?bào)3.06港元，跌幅7.27%，市值51.51億港元，市盈率2.05。據(jù)悉，其即將于3月1日到期一筆4.56億美元債券。2月11日早間，融信中國(guó)公告澄清，公司近期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、日常管理均運(yùn)行正常，并未發(fā)生重大不利變化。

美元債成“壓力測(cè)試”

盡管正榮對(duì)上述傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn)，并表示將按照原計(jì)劃贖回2億美元永續(xù)債。但突如其來(lái)的股債大跌，也讓公眾對(duì)正榮地產(chǎn)的償債能力愈發(fā)擔(dān)憂(yōu)。

從財(cái)報(bào)上看，截至2021年上半年，正榮擁有350億元的非受限現(xiàn)金，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為，估計(jì)其中約60%歸屬于該公司。惠譽(yù)表示，正榮地產(chǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)渠道將受限制，公司將使用其手頭的現(xiàn)金和內(nèi)部現(xiàn)金流來(lái)應(yīng)對(duì)即將到期債務(wù)。

不過(guò)，相比其他到期債務(wù)，正榮最棘手的還是美元債。WIND數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)現(xiàn)存境外債有14筆，其中6筆將于年內(nèi)到期，利率在5.98%-9.15%之間，這也意味著其今年面臨較大的償債壓力。

而如今的房企美元債市場(chǎng)，已經(jīng)不似往年那般融資通暢。此前也曾發(fā)生過(guò)房企無(wú)法按期償付債務(wù)的案例。2021年12月，停牌多日的佳兆業(yè)正式坐實(shí)已經(jīng)產(chǎn)生離岸債務(wù)違約的消息，資本市場(chǎng)因此越來(lái)越風(fēng)聲鶴唳。

而即便近期房企融資市場(chǎng)暖風(fēng)不斷，但隨著償債高峰的到來(lái)，房企美元債市場(chǎng)仍然面臨很大壓力。中國(guó)指數(shù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當(dāng)年的27.8%。

進(jìn)入2022年，房企們開(kāi)始陸續(xù)加強(qiáng)美元債管理周期，尋求債務(wù)展期。如近期已有包括奧園、花樣年、世茂、陽(yáng)光城等多家房企對(duì)到期美元債或境內(nèi)債進(jìn)行展期。

不過(guò)，債務(wù)展期只是延長(zhǎng)了債務(wù)的兌付時(shí)間，并不意味著債務(wù)的消失。一旦有敏感消息，便會(huì)觸發(fā)資本市場(chǎng)異動(dòng)。

那么，正榮背后的美元債償債壓力，又應(yīng)如何解決？IPG首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析認(rèn)為，在緩解資金壓力時(shí)，房企應(yīng)該在融資端和銷(xiāo)售端同時(shí)發(fā)力。在銷(xiāo)售端加大力度，從而獲取現(xiàn)金流。在融資端，除利用信貸窗口期補(bǔ)充資金外，引進(jìn)戰(zhàn)投、出售資產(chǎn)都是可行的解決辦法。

據(jù)悉，正榮地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了處置旗下資產(chǎn)流程。今年1月30日，正榮（廈門(mén)）置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓廈門(mén)市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，由平安信托接盤(pán)。而在股市驚魂后，長(zhǎng)期來(lái)看，由此引發(fā)的市場(chǎng)恐慌，依舊需要依靠自身的經(jīng)營(yíng)能力來(lái)?yè)崞健?/p>

關(guān)鍵詞： 資本市場(chǎng)