根據國家統計局公布的數據，1-2月全國住宅商品房銷售面積同比下降了40%。

萬科主席郁亮說，2018年喊出“活下去”是居安思危，沒想到現在“變成了特別真實的存在”。

眼下，樓市的風向正在左右搖擺，但對于嗅覺敏銳的購房者，這可能同時意味著更優惠的房價和更寬松的購買門檻。不過，熱鬧的搶房景象仍僅限于熱點城市的熱門樓盤。

2020年3月28日下午，北京大興區龐各莊中海云熙售樓處，幾個看房人在門口排隊等待檢疫。

通往銷售中心的路上，當地防疫部門設立了三道關卡，登記身份證、查驗行動軌跡以及用消毒液噴灑鞋底。來此的客戶全都要測量兩次體溫，當地還要求，售樓處同時接待的客戶不能超過3組，為了監督，銷售大廳里還有兩個民警坐守。

自獲準開放以來，這個樓盤每天只能接待很少的客戶。這也是近期北京大多數樓盤的常態。中海云熙的開發商是中海地產(00688.HK，簡稱“中國海外發展”)，在3月26日的業績會上，該公司執行副總裁羅亮表示，受疫情影響，今年1、2月中海的銷售數據同比降低了22.7%。

售樓處的回款，通常是房企最重要的資金來源，這種損失眼下正形成連鎖反應。羅亮指出，由于原計劃新增的供貨延遲，銷售周期縮短將影響去化率，今年可能有少量項目無法按計劃供貨銷售。

作為中國最賺錢的地產商之一，中海的情況是目前中國房企的真實寫照。雖然南方周末記者近期參加的多場業績會上，大多數房企高管們選擇對疫情造成的損失閉口不談，但根據國家統計局公布的數據，1-2月全國住宅商品房銷售面積同比下降了40%。

標普全球近期發布的報告顯示，如果4月份仍能感受到封城的影響，那么2020年的房屋銷售可能會下降20%。

在經歷連續多年的調控之后，2020年突發的新冠肺炎疫情，正在撞擊著中國地產商的流動性軟肋。

新一輪壓力測試

因為售樓處封鎖，回款受限，過去一周，包括綠城、泛海在內的多家房企都啟動了新融資計劃。北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松此前曾表示，2020年以來房企融資呈逐月上升態勢，截止到3月中旬，房企境外債權、海外發債及信托的債務總和已接近1.46萬億。

大型企業尚能通過發債緩解危機，更多中小企業已在跌宕的市場中奄奄一息。在人民法院網上，平均每天都有一到兩家房企被清算。2020年以來，全國已有近百家房企破產。

3月初，上海清算所披露新華聯控股一筆10億元的債權違約，這是新冠疫情以來首筆涉及房地產業務的企業違約。新華聯是一家總部位于北京通州的大型綜合企業，成立于1990年，此前以房地產為主業，近年來開始轉向文旅地產。

與已公開的信息相比，更大的危機還在水面之下。證監會規定上市公司要在4月底前發布年報，但一些公司的年報顯然還在“難產”中。比如一家此前多次傳出流動性危機的公司，最近公告的主要內容是，聘用一名新的財務總監以及計劃發行一筆120億元的巨額公司債——該公司目前市值約為129億。

在疫情影響下，這類高負債企業似乎只能寄托于“借新還舊”。不久前，國際評級機構穆迪將該企業家族評級從“B3”下調至“Caa1”。該級別代表企業出現了嚴重信用風險。

受全球疫情影響，流動性壓力已出現連鎖反應。上周一，港股內房股全線下跌，恒大、綠城中國跌幅一度超過16%。惠生國際融資有限公司CEO黃立沖當天在朋友圈撰文稱，這與近期境外美元債暴跌有關。因疫情造成的美元流動性危機，境外投資人正拋售美元債以期回籠資金，他認為這可能導致未來相當數量的房企出現美元債違約。

眼下，這場壓力測試考驗著行業里的每個人。一家在銷售榜上排名前20房企的區域營銷負責人告訴南方周末記者，他所在的企業正經歷名為“優化”的隱形裁員，包括他在內的許多員工今年都不會有調薪。

他不希望提及自己所在的公司，因為擔心公司高超的內審手段會查出他的名字，以致失去工作，“很多公司都在縮編，工作不好找，要準備過冬了”。

盡管從沒有企業公開承認，但地產業的“人員優化”，早從2019年就初現端倪。力度最大的基本都是高周轉企業。比如在一家知名上市公司，按照他們最近公布的年報，員工總數相比2018年已減少了近3萬人。

在疫情之下，優化和縮編正成為常態。一位在上海工作、長期服務于地產公司的獵頭告訴南方周末記者，她今年已很少接到房企人力的用人需求，“副總裁層面倒是偶爾有，小主管級別幾乎完全沒有”。

因為疫情加劇了線上服務的規模，她最近已開始將目標轉向互聯網企業。

誰能“活下去”?

2019年11月，當萬科創始人王石提前預報萬科2019年的業績“非常好”時，他肯定想不到，短短一個月后，情況就發生了變化。

作為早期公布年度業績的地產商，曾經的行業龍頭萬科交出了一份“穩健”的成績單，各項業績都穩步增長。只不過，他們的凈利潤同比增長只有15.1%。

這是萬科自2014年以來利潤增速最低的一年，不僅低于市場此前預期的20%，也比規模類似的企業差了不少。對此，萬科在財報中解釋，雖然部分項目尚未達到清算條件，但仍計提了土地增值稅清算準備金，以合理反映公司利潤。

2019年，萬科應交的土地增值稅準備金高達367.8億元，比2018年高出近120億。按照萬科董事王文金的說法，土地增值稅高，是因為這次結算中高毛利率項目多。

土地增值稅和毛利率掛鉤較大，但在一般情況下，稅金清算是在項目竣工結算后再計提的。另外值得注意的是，萬科2019年已售但未竣工結算的金額，比上一年大幅增加了784億。

也就是說，在擁有大量已售但未結算項目的前提下，萬科此次年報“選擇”了結算更多高毛利項目。而正是這些提前計提的稅金，侵蝕了利潤。

一位不愿具名的券商分析師告訴南方周末記者，萬科的這種操作是通過財務手段提前預支成本，節流部分利潤，留給后期結算。這雖然會傷害中小股東的利益，但對于藍籌股而言，企業考量的是長期穩定增長。他認為，采用這種做法，也間接說明了萬科對今年市場的悲觀。

管理層此前在業績會上的表態也驗證了這一判斷。萬科主席郁亮說，2018年喊出“活下去”是居安思危，沒想到現在“變成了特別真實的存在”。而公司總裁祝九勝的說法更加直接，他說受疫情影響，過去兩個月萬科的銷售同比減少了510億元。

頭部房企的應對，最能體現市場嗅覺。

3月27日，融創中國主席孫宏斌在公司業績會上稱，2020年公司將處置一些持有資產。他當天透露，2019年底融創已經成功賣掉一個酒店，還有4個酒店短期內也會成交。

作為近年來上升最快的地產商，融創的規模增長離不開“狼性”銷售和大舉并購，在接連從萬達、泛海、云南城投手中買下大筆資產后，融創此前一直對外釋放信心，認為他們能夠消化這些天量資產。

但眼下，孫宏斌卻公開表示，公司目前持有的文旅項目及商業項目的比重偏大。

這就意味著，融創可能會將此前收購來的資產拿來出售。作為全國銷售規模第四名的房企，融創2019年的業績依然維持高增長，凈利潤260.3億，同比增長57.1%，創下公司歷史新高。

然而他們眼下面對的，是高達172%的凈負債率。這比前三位的碧桂園、恒大、萬科都要高出不少。此外，根據公司過往財報，融創的融資成本目前在6%-8%，也略高于其他頭部房企。

孫宏斌將調整融資結構、降低融資成本，列為融創2020年要做的第一件事。上述接近融創的人士告訴南方周末記者，融創也正在實施“優化”，部分區域的精簡規模接近20%。此外，公司近期還要求嚴控項目貸款額度。

在這場疫情帶來的流動性測試中，最晚公布業績的恒大似乎是唯一“獲利”的一方。因為率先降價實行網上銷售，他們聲稱一季度的銷售回款達到了1133億，大增55%。

不過，恒大眼下仍要面對高達159.3%的凈負債率。業績會上，許家印表示2020年要在高增長的同時控制規模，以實現有息負債每年下降1500億，到2020年把總負債下降到4000億以下。

樓市下行的焦慮

不僅地產商在為樓市下行焦慮，各地方政府和消費者也在為此付諸行動。

3月25日，湖南省住建廳及統計局發布公報預計，接下來全省的商品房價格將穩中有降。這是全國首個公開預期房價會下降的省份，2019年湖南的全國商品房銷售，在全國排名第八。

該公報稱，因為房地產調控的持續作用，以及疫情影響企業復工及市場購買力，預計下階段全省的房地產開發投資增速、銷售面積都將有所降低。

地產開發投資放緩，意味著作為地方財政主要收入來源的土地出讓金將有所減少，在此背景下，2月下旬以來，全國各地陸續出現調控松綁“一日游”。

河南駐馬店是此輪疫情中率先松綁調控的地方。2月21日，駐馬店發布《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》，提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%。

4天后，河南省政府對駐馬店人民政府主要負責人進行約談，該文件隨后被撤回。

在首付比例上放松的還有陜西寶雞。3月12日，寶雞市發文提出各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬。該文件也在發布后不到12個小時就被撤下。

隨后，浙江海寧又上演了時間更短的“松綁烏龍”，3月24日，當地海寧日報微信公號及微博海寧發布均發布消息，稱在未來一個月的房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。但此消息不足半天就被刪除。

除了這類直接松綁調控的試探，也有地方政府選擇了迂回的方式。疫情發生以來，為扶持房地產企業，已有超過80個城市出臺了相關政策，主要包括延期或分期繳納土地出讓金，簡化規劃報建手續等手段。

但在“房住不炒”的前提下，任何直接帶動市場的調整依然敏感。

眼下，中國樓市的風向正在左右搖擺，但對于嗅覺敏銳的購房者，這可能同時意味著更優惠的房價和更寬松的購買門檻。

3月以來，長三角地區樓市已率先出現回暖跡象，在蘇州，一些剛需樓盤一開盤馬上售罄。南京3月份一二手房銷售數據均已接近2019年同期。而在杭州市區，僅3月最初的兩周多時間里，就成交了4922套新房。人們戴著口罩參加搖號，由于人數太多，不少樓盤的中簽率近期都在10%以下。

不過，熱鬧的搶房景象仍僅限于熱點城市的熱門樓盤。貝殼研究院首席分析師許小樂告訴南方周末記者，眼下的市場回暖是短期累計需求的釋放，不足以改變市場供需力量的對比，目前的供需關系依舊較為平和，全國新房庫存高達5.3億平方米，二手房市場交易節奏依舊很慢，重點城市房源成交周期均在100天以上。

他認為，如果疫情結束，新房市場會因為企業回款訴求高，而出現價格下行。但從長遠看，市場仍會沿著較平穩的曲線前進。

關鍵詞： 樓市下行