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前言

(資料圖片)

在寫的過程中，提到老房和次新，那怎么區分次新的呢？--這也要說明一下，沒有統一的劃分方式，按照價格和周邊的小區環境對比，進行了劃分。

①、在二環內甚至三環內，基本90年后，95年后，有電梯，小區維護不錯的都算是次新了。

②、三環至五環內基本是03-07年之后的算是次新了，這個時期戶型出現了板樓為主，塔樓相對較少一點。

③、五環外基本就是10年-13年的才能算是次新，這個時期各種戶型設計及功能布局就更合理，也是現在年輕人追求的。

正文

這一篇寫的是13號線以西，學院南路以北，中關村南大街以東，北三環以南的區域，也叫皂君廟區域。

（1）皂君廟區域

中央財經大學

這里聚集了中央財經大學和農科院，這里也有大片的農田和大棚，屬于農科院的試驗田（這北三環有這么一塊農田，可見國家對農田的保護，對農田研究的保護，對農田研究人員的保護）。北面的大鐘寺廣場， 一直不溫不火，我在2013年來逛的時候就有好多沒有租出去，后來又改造，這里也海底撈，去吃飯，還以為走錯了，周圍黑悄悄的，人氣基本沒有。現在抖音我看入住這邊辦公了，正在進行改造 。東面還是被13號線和高鐵線阻擋了。這一片有農科院附屬校，還有人大附屬中學，交大附中。算是一個不錯的學區。北面有雙安商場，華宇時尚購物中心等。

第一梯隊：（ 豪宅及終極改善 ）：無。

第二梯隊：（ 剛需及剛需改善 ）：四道口9號院（98年，3棟，288戶，1000W-1380W， 公房社區，與大鐘寺廣場比較近 ）。

四道口9號院

四道口5號院（97年，4棟，381戶，1488W-1560W， 復式結構，小區是中國保險集團的福利分房 ）。

四道口5號院

文林大廈（02年，1棟，219戶，430W-690W， 屬于70年產權的住宅，但是按照公寓式修建，由于面積都比較小，單價雖高，總價基本在500W左右 ）。大鐘寺甲8號院（94年，1棟，133戶，440W-660W， 橡膠廠的福利分房，屬于區域比較新一點的 ）。皂君廟2號院（95年，1棟，70戶，820W-870W， 公房社區，獨棟社區 ）。皂君廟甲7號院（94年，1棟，70戶，560W， 公房社區，獨棟社區 ）。

皂君廟甲7號院

鑫雅苑（99年，3棟，520戶，600W-1650W，單價基本10W+， 屬于這一片的次新小區，旁邊就是國家開放大學 ）。

鑫雅苑

皂君廟14號院（92年，7棟，422戶，870W-1380W， 小區住宅4棟樓，1棟高層板樓，剩下3東四6層南北通透的板樓，部分是單位福利分房 ）。皂君廟甲16號院（98年，2棟，290戶，823W-1160W， 航天部的央產房，房齡算新的 ）。

皂君廟甲16號院

中關村南大街甲8號（98年，8棟，602戶，1380W-1540W， 屬于中監所家屬院，1-6號樓是成本價可以上市交易，屬于南北通透的板樓，7和8是不能交易，小區管理還是可以的 ）。

中關村南大街甲8號

天作國際中心（05年 ，3棟，1156戶，440W-1020W， 開盤屬于公寓化銷售，屬于住宅產權，物業確實不錯，單價9W+，1000W左右兩居，400W是一室一廳 ）。

天作國際中心

第三梯隊：（ 剛需戶型及老破小 ）：財大家屬樓（64年，8棟，528戶，560W-680W， 屬于財大福利分房，有一些是不能交易的，7棟板樓，1棟塔樓，停車很便宜，一年360元。實打實的64年，貸款基本無望 ）。皂君廟甲72號院（86年，3棟，72戶，850W左右， 公房社區，單機基本在10W+ ）。大鐘寺13號院（85年，4棟，95戶，560W，）。皂君廟丙2號院（80年，1棟，108戶，670W左右， 公房社區，獨棟社區 ）。

皂君廟丙2號院

皂君廟丙4號院（86年，3棟，344戶，330W-1080W， 三棟樓，兩個院子，公房社區，已經完成改造，單價基本在10W+ ）。大鐘寺甲133號院（85年，2棟，234戶，640W-720W， 屬于好幾個單位的公房社區，有三建公司 ）。

大鐘寺甲133號院

皂君東里（80年，47棟，3484戶，430W-1090W， 主力戶型以500W+為主，大型社區，這里面都是單位福利分房，單位也比較多，中國銀行的家屬樓獨立設置院子，三建職工家屬院，首旅集團上園飯店家屬樓、社科院等等 ）。

皂君東里

皂君西里（82年-90年，10棟，693戶，550W-760W， 福利分房，單位：第二食品廠，首開物業 ）。

皂君西里（ 優勢就是能上農科院附小 ）

農科院（75年-90年各個年代，37棟，3282戶，530W-1700W， 農科院的央產房，小區內有兩個花園還有籃球場，各種兒童設置，單價12W-15W都有，農科院附小是肯定沒問題，海域就是物業管理還是不錯的 ）。雙榆樹南里二區（82年-98年， 各個年代不同都反應在價格里面了 ，15棟，1543戶，490W-1400W， 中國外貿運輸單位福利房，曾經是北下關示范社區，單價10W-15W不等，主要是反映的樓齡和戶型，人文環境還是不錯的 ）。

雙榆樹南里二區

青年公寓（85年，1棟，1018戶，380W-450W， 屬于住宅用地，但是公寓化建設，單價基本在10W+，算是學區占坑房，確實不適合居家 ）。農影小區（82年，6棟，490戶，560W-1650W， 其中4棟樓是6層板樓，另外兩棟是99年的塔樓，小區是CCTV-17農業影視頻道的家屬樓 ）。

農影小區

中關村南大街乙8號（80年，6棟，465戶，940W左右， 單價12W+，央產房社區，居住人群素質比較高 ）。青云南區（97年，14棟，787戶，890W-1380W， 屬于中國航空青云儀表廠家屬院，2塔樓，和11棟板樓，房子的6-7層為復式結構 ）。

青云南區

鑄誠大廈（05年，1棟，354戶，490W-1400W， 公寓性質 ）。西三環西路48號院（98年，3棟，526戶，1500W-1980W， 商業辦公類產品 ）。數碼大廈（01年，3棟，1226戶，760W左右， 70年產權的住宅用地，但是修建的是商業寫字樓，上面是酒店式公寓 ）。

數碼大廈

總結

這片區域的單價基本在8W+-12W+，另外東北角有部分公寓和商住基本是5W-7W之間，感覺還是不夠便宜，公寓打四-五折來計算的。這里東區基本是大鐘寺的廣場（抖音買入）和中央財經大學占了一大部分，周邊一部分是八十年代的老破小，也有一些九十年代的老房子（快三十年過去了，其他地方妥妥的屬于老房子）學校是農科院附屬小學，在海淀算中上等的學校吧。中學有交大附中。東區是農科院和下屬的農田占了一大部分，在西南角還有北大口腔醫院（看口腔疾病，做個牙還是很不錯）。其它基本就是八九十年代的老小區，九十年代居多一點。因為有農科院小學的加持，以及距離中關村產業的優勢、人文氛圍，雖然老小區，但是單價基本在10W+以上。

整體這一片區90年代的房子多了起來，在靠近馬路主干道邊上多了次新的辦公商業體。這里建議老小區，為了上學那就看自己需求了（建議這兩年上學的可以買，小孩還要等3年以上的，建議先等等，反正不是強學區，未來學區房變化太大）。次新小區基本沒有。九十年代的老小區基本是塔樓和不帶電梯的板樓，考慮好未來接盤的對象，想買可以看好戶型，價格，可以選一選。這里也有加裝電梯的小區，大家去看看，老小區改造的最好待遇也就是這樣了。

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（澎叔侃侃侃-2023.2.4）

關鍵詞： 福利分房 中關村南大街 中央財經大學