業績回顧

2022 年業績小幅低于我們預期

萬科A 公布2022 年業績：營業收入同比增長11.3%至5038 億元，歸母凈利潤同比增長0.4%至226 億元，小幅低于我們預期（同比+4.1%），主要因利潤率下行幅度超出我們預期。公司擬每10 股分紅6.8 元，對應分紅比例為36%（2021 年50%）、股息率4.3%（按3 月30 日收盤價計算）。

(資料圖片)

積極竣工帶動收入穩增，毛利率邊際仍降。在竣工面積同比增長2%的帶動下，2022 年公司營業收入同比增逾一成；稅后毛利率同比下降2.5ppt 至14.7%，投資收益同比下降38%至41 億元（其中合聯營企業錄得8 億元虧損）；最終歸母凈利潤實現止跌轉增（2021 年同比下降46%）。

財務端保持穩健，融資成本下行。2022 年末公司凈負債率、扣預負債率、現金短債比（剔除預售監管資金）分別為43.7%、67.6%、1.4 倍，穩居“三條紅線”綠檔；有息負債較年初擴張18%至3141 億元，其中長期負債占比提升2ppt 至80%，債務結構進一步優化。年內公司新增融資平均成本為3.88%，帶動存量融資成本下行5bp 至4.06%，公司作為龍頭房企融資優勢凸顯。

發展趨勢

關注后續拿地變化對土儲優化和銷售增長的支撐。2022 年公司拿地強度僅22%，年末未結口徑土儲建筑面積同比下降20%至1.2 億平（2021 年末1.5 億平）；我們認為公司后續銷售表現將受到今年內補庫規模及質量的影響。2023 年1-2 月公司銷售額同比跌幅收窄至10%（Top100 房企整體跌幅為12%）。年初以來公司于東莞、南京分別新增一宗土地，總地價近50億元；我們預計公司仍將優選市場、團隊、項目兼優的高素質地塊，建議關注公司拿地積極變化及投資兌現度。

多元業務扎實穩進，堅持以長期最大化市場價值為目標。2022 年公司物業管理/倉儲物流/商業地產/租賃住宅收入分別同比增長26%/18%/14%/12%至303/36/87/32 億元，其中泊寓累計開業達16.7 萬間，出租率同比提升0.6ppt 至95.6%，物流、商業新開業面積分別為132、92 萬方，在疫情防控的影響下仍顯示出較強的經營韌性。往前看，我們認為今明兩年公司各細分業務收入均有望延續雙位數穩健增長，盈利能力亦有望提升；長期維度上，伴隨著折舊攤銷等因素的影響逐步減退，多元業務“利潤蓄水池”的作用有望逐步顯現，推動公司順利完成向開發、經營、服務并重的轉型。

盈利預測與估值

考慮到公司后續結算規模承壓，下調23/24 年盈利預測3.6%/3.7%至228/229億元，對應0.7%/0.7%的同比增速。公司當前股價對應8.2/8.1 倍23/24 年市盈率。維持跑贏行業評級，下調目標價13%至20.28 元以反映盈利預測調整和市場風險偏好下行，對應5 倍2023 年住宅開發業務目標PE 和1219 億元非住業務目標市值，較當前股價有30%的上行空間。

風險

結算進度不及預期、銷售拿地質、量低于預期。

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